¿Acierta el Gobierno con las medidas que propone para flexibilizar el mercado de arrendamiento de viviendas?

Anteproyecto Ley Flexibilización Mercado Arrendamiento Vivienda (726 descargas )  del Ministerio de Gobierno.

Es cierto que en España eso de vivir en una vivienda arrendada o tomar la decisión de poner una de nuestra propiedad en arrendamiento no tira tanto como en otros países de nuestro ámbito. En ello confluyen muchos factores, varios de ellos culturales, como puede ser que no tenemos esa necesidad de independizarnos; que queremos seguir viviendo con el mismo nivel que en la casa familiar y, si puede ser mejor y no me voy a mudar a un barrio peor; o que si no eres propietario no eres nadie…Pero lo cierto es que también entran en juego factores económicos y de seguridad jurídica: ; que cuánto voy a tardar en sacar al inquilino que me está destrozando la casa; que se lo he alquilado a uno pero se me han metido tropecientos; el precio de la renta; el elevado riesgo de encontrarte con un inquilino que no paga; lo difícil que es conseguir garantías de pago (depósitos adicionales, avales…); lo que tarda uno en echar a su inquilino moroso vía judicial y lo caro que te resulta, amén de las escasas posibilidades de recuperar las sumas debidas…

Y a esos problemas tradicionales añádanle la realidad actual: la de vivienda nueva que no se ha vendido y las bolsas enormes de viviendas de las que son propietarias las entidades bancarias y a las que hay que dar salida.

Bueno, pues para intentar cambiar esta dinámica, el Gobierno ha pergeñado la norma de la que les he hablado. Ahora bien, la pregunta que yo me hago es la siguiente: ¿Acierta el Gobierno en sus planteamientos? Pues a mi, la verdad sea dicha… me parece que no. Dejando aparte las propuestas para reformar la tramitación de los procedimientos de desahucio por falta de pago, opino que no vamos bien si la incentivación pasar por recortar importantes derechos que la LAU reconoce al arrendatario, que es lo que va a pasar, por ejemplo,  con el acortamiento del plazo y la libertad para la fijación de los criterios de actualización de la renta que se proponen. A ver si vamos a repetir las consecuencias que trajo el Real Decreto-ley 2/1985, más comúnmente conocido como Decreto Boyer…Señores del Gobierno, que de tanto querer incentivar al arrendador se han olvidado del arrendatario, que parece que casi va a tener que agradecer que alguien le alquile una vivienda. Y sin arrendatario no hay contrato de arrendamiento, no lo olviden…

Según la información que ofrece la web del Gobierno, esa dinamización del mercado de alquiler se conseguirá por medio de las siguientes medidas, en cursiva, entre las que intercalo mis comentarios:

El Consejo de Ministros ha recibido un informe de la ministra de Fomento sobre el Anteproyecto de Ley de medidas para dinamizar el mercado del alquiler de viviendas mediante su flexibilización con una reducción de los plazos de duración del contrato, mejora de la seguridad jurídica a través de la inscripción registral de los arrendamientos y la agilización del procedimiento de desahucio.

Además, se adoptarán determinadas medidas en el ámbito fiscal, con la misma finalidad de impulsar el mercado de alquiler.

Con este Anteproyecto de ley, que introduce modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y en la Ley de 7 de enero de 2000, se busca potenciar el mercado de la vivienda en alquiler en España, país con el menor parque de viviendas de este tipo de toda la Unión Europea.

Los cambios que se introducen servirán para reformar aquellos elementos del marco jurídico actual que impiden un funcionamiento dinámico del mercado de vivienda en alquiler.

 

FLEXIBILIZACIÓN DEL MERCADO DE ALQUILER

 

Para conseguir este objetivo, la reforma incide sobre dos aspectos fundamentales:

Se fortalece, en primer lugar, la libertad de las partes para llegar a todos aquellos acuerdos que, razonablemente, no deban formar parte de un régimen impuesto directamente por la Ley, preservando en todo caso un adecuado equilibrio entre los intereses de arrendador y arrendatario.

Por ello, se garantiza que el arrendador pueda recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato de arrendamiento ni hubieran transcurrido cinco años desde su firma, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge tras el divorcio o nulidad matrimonial.

Volvemos al pasado: En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, la recuperación de la vivienda por necesidad era la primera causa de denegación de la prórroga forzosa del contrato, que una vez alcanzado el término pactado pasaba a prorrogarse de forma indefinida en beneficio del arrendatario, si bien podía extinguirse la relación por una serie de causas tasadas en la Ley. Todo el mundo sabe que este primer supuesto de denegación de la prórroga daba pie a la picaresca para lograr recuperar la vivienda, lo que hasta cierto punto era excusable, habida cuenta que el arrendador se casaba de por vida con el inquilino y, vía subrogaciones, con sus descendientes.

Pero ahora, con unos contratos de duración determinada, y además corta, pues que quieren que les diga… no termino de verlo claro. Además, una cosa que no dice el informe, y que creo fundamental, es cómo se va a instrumentar este proceso, que venía muy reguladito en el texto refundido de 1964: ¿Cuál será el plazo de preaviso para la efectividad de la recuperación, que en la LAU del 64 era de un año? ¿En la fecha del preaviso tiene que existir la causa que motiva la petición o basta que se de en la fecha de su efectividad? ¿Qué pasa si el arrendador tiene otras viviendas arrendadas? Todas estas cuestiones, y otras, estaban perfectamente reguladas en la anterior LAU, pero en la información que se ha hecho pública por el Gobierno no hay referencia alguna al respecto. Por cierto, me llama la atención que se hable de divorcio o nulidad matrimonial, pero no de separación. Ignoro los motivos, salvo que a alguien se le haya ocurrido que como la separación no extingue el vínculo matrimonial, que sí lo hace el divorcio o la nulidad,  puede dar juego a la picaresca de montar una separación de mutuo acuerdo para recuperar la vivienda. Pero vamos, que por un contrato de tres años no tendría mucho sentido, más bien suena a olvido. Pero ya veremos lo que dice en anteproyecto cuando tengamos oportunidad de conocerlo.

Quizás hubiera estado mejor optar por mantener el sistema actual del 9.3 de la LAU 1994, es decir, que la denegación de renovación del plazo inicial deba venir recogida y especificada en el propio contrato, de forma que el arrendatario ya sabe a ciencia cierta desde que firma la fecha de terminación del contrato, y ampliar en todo caso la lista de sujetos cuya necesidad de ocupar la vivienda justifique esa limitación ab initio de la duración del contrato. El sistema que prevé el Gobierno lo que va a suponer, creo yo, son más problemas, en forma de oposición y pleitos, que beneficios. Y, si no, al tiempo.

 

Además, se permite que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, siempre que lo comunique con un mes de antelación, pudiendo preverse en el contrato una indemnización específica para el arrendador en caso de producirse dicho desistimiento anticipado.

En la realidad esto ya se pacta, puesto que la LAU del 94 prohíbe los pactos que supongan una renuncia o menoscabo para el arrendatario del régimen que a su favor de prevé en la norma, pero sí se permiten aquellos que supongan una mejora o beneficio del mismo.

 

REDUCCIÓN DE LOS PLAZOS DE DURACIÓN DEL CONTRATO

 

El segundo aspecto sobre el que incide la reforma es el de los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. Así, se reduce de cinco a tres años la denominada «prórroga forzosa» del contrato, que es aquella que permite que el inquilino, sea cual fuera el tiempo de duración pactado en el contrato, opte por prorrogar su duración, prórroga que debe respetar el arrendador.

Asimismo, se reduce de tres a un año la denominada «prórroga tácita automática» del contrato, que es aquella que permite que, una vez transcurrido el tiempo pactado para la duración del contrato y su posible prórroga forzosa, el contrato pueda entenderse prorrogado tácitamente si las partes no señalan no contrario.

De esta forma, el límite legal para la duración de los contratos de arrendamiento se reducirá de los 8 (5+3) años actuales, a 4 (3+1) años, es decir, exactamente la mitad.

Esto es lo que más me chirría, la reducción de 5 a 3 años del plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento de vivienda, artículo 9 de la LAU. ¿Y por qué lo digo? Les recuerdo lo que dice la exposición de motivos de la Ley 29/1994 sobre el porqué del establecimiento de un plazo mínimo de cinco años de duración de los arrendamientos de vivienda:

 

• La regulación de los arrendamientos de vivienda presenta novedades significativas, fundamentalmente en relación con su duración. En este sentido, se ha optado por establecer un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años, por entender que un plazo de estas características permite una cierta estabilidad para las unidades familiares que les posibilita contemplar el arrendamiento como alternativa válida a la propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo que pudiera constituir un freno para que tanto los propietarios privados como los promotores empresariales sitúen viviendas en este mercado.

Si se quiere acortar la duración del contrato, reduzcan, como se propone, la duración del plazo de prórroga forzosa previsto en el artículo 10 de la LAU, que pasa de tres posibles prórrogas anuales a sólo una. Pero dejen el plazo inicial en cinco años.

Por cierto, ya que estamos, aprovecho para decir que es una pena que no se haya rescatado la propuesta formulada por CIU en la pasada legislatura sobre la contemplación de un régimen especial para los arrendamientos con opción de compra, sobre lo que ya escribí en su día una entrada, a la que me remito en aras a la brevedad (bueno, y para que Uds. se la lean de nuevo, la verdad sea dicha).

 

 

MEJORA DE LA SEGURIDAD JURÍDICA

 

La reforma mejora la seguridad jurídica mediante el incremento de los efectos de la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad.

Para preservar el necesario equilibrio de derechos e intereses entre las partes del contrato de arrendamiento y los terceros con derechos sobre la vivienda objeto de dicho contrato resulta imprescindible que el arrendamiento esté sometido al régimen general de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.

La inscripción en el Registro de la Propiedad impedirá la comisión de fraudes, tanto en la adquisición de viviendas o locales comerciales como en la ejecución hipotecaria.

En este apartado se introducen las siguientes reformas:

Un comprador que adquiera una vivienda, siempre que sea un adquirente de buena fe, estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que dicho contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro.

Si el contrato de arrendamiento no está inscrito, el comprador de buena fe no estará obligado a respetar el arrendamiento concertado por el anterior propietario y el arrendatario perderá su derecho. Este criterio, que se aplica en este momento para los arrendamientos de locales de negocio, modifica la situación actual, en la que los compradores de una vivienda arrendada deben permitir la continuación del arrendamiento al menos hasta el período de cinco años que exige la Ley vigente.

Por su parte, una vez inscrito el derecho del arrendatario, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales (prórroga forzosa y prórroga tácita) derivados del contrato de arrendamiento, pues el tercero adquirente tendrá que respetar el contrato.

Ale, en momentos de crisis, más gasto, a pagar Notario y Registrador para garantizarte una estancia de 3 años (porque la prórroga del artículo 10 puede no darse). Pues que quieren que les diga…

 

AGILIZACIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO

Los procedimientos de desahucio por impago de rentas, pese a las reformas introducidas en 2009 y 2011, son lentos e ineficaces. Por ello, resulta necesaria la agilización de este procedimiento, reduciendo la intervención judicial al mínimo imprescindible.

En la línea de favorecer la inscripción en el Registro de la Propiedad, se prevé un procedimiento más sencillo de actuación en caso de impago de rentas siempre que se trate de arrendamientos inscritos en el mismo.

En ese caso, siempre que así se señale en el contrato, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia declarativa.

Una vez cancelada la inscripción del arrendamiento, se podrá ordenar la ejecución, lo que implica la restitución del inmueble a su propietario.

Se crea, además, un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de diez días se proceda al pago de la renta debida y se simplifican los procedimientos judiciales para efectuar los desahucios, duplicando la capacidad de los juzgados.

Hasta que no tenga ocasión el texto completo del anteproyecto, uno no atina a vislumbrar cómo se quiere instrumentar lo expuesto, pero permítanme que les exponga la siguiente reflexión:

En cualquier caso, si son bienvenidas las modificaciones de la lec para eliminar las contradicciones existentes entre sus artículo 22, 437 y 440

Pero, ¿Cuál es el problema de fondo de toda reforma procesal? Que los medios materiales y humanos con los que se aplica la reforma son los mismos, es decir, totalmente insuficientes. El problema no está en el trámite que se regule, que con la Ley en la mano es de corta duración. El problema es que el actual Gobierno, como el anterior y todos los demás, tocan todo lo tocable en materia procesal, pero no aumentan plantillas ni las dotan de medios. Sin ir más lejos, en los últimos procedimientos de desahucio por falta de pago que he presentado, desde presentación de demanda hasta lanzamiento me he tirado cinco y siete meses. ¿Y me ha pasado por que el procedimiento es complejo? Nooooooooo, señores, no. Por falta de medios, que hace que la tramitación sea más lenta que el caballo del malo.

Dejemos de marear la perdiz, e invirtamos en medios. Cómo se nota que la Administración de Justicia no es recaudatoria, como Hacienda y Seguridad Social, porque entonces sí que se invertiría en medios. En Justicia, con tal de no invertir, además de suprimir derechos (como lo  fue la desaparición de  apelar la sentencia en los juicios verbales por razón de cuantía hasta 3.000.-€), llegaremos a llevar a la realidad lo que se proponía en la película Minority Report, en la que, prevista la posibilidad de que se cometiera un delito el Estado intervenía contra el sospechoso antes de la comisión. Pues aquí pasará lo mismo: si se cree que un arrendatario va a dejar de pagar la renta bajará del cielo un equipo exterminador y … fiú-fiú, desintegrarán al inquilino y su familia y vivienda recuperada.

Si uno analiza los trámites actuales del procedimiento de desahucio por falta de pago, llegará a la conclusión de que es un procedimiento rápido, pero si está fracasando es precisamente por esa falta de medios y por una incorrecta interpretación de las normas de aplicación. Por ponerles solo unos cuantos ejemplos:

• No puede ser, por ejemplo, que te tires, presentada la demanda, un mes y pico esperando que el Juzgado se digne a dictar el decreto de admisión, bien porque el Juzgado acumula mucho retraso o porque el servicio común de notificación y embargos, que es el que da las fechas en las plazas en las que existe, se pasa por el forro eso de la celeridad.
• No puede ser que, por acumulación de trabajo y falta de medios, la fecha que te señalen para el lanzamiento sea a cuatro meses vista.
• No puede ser que el artículo 437.3 de la LEC te permita dejar interesada en la propia demanda la ejecución de la sentencia y que se te siga exigiendo que la pidas formalmente.

Cierto es que, dependiendo de cada plaza, también hay iniciativas buenas, como la de incluir en el decreto de admisión dos fechas de lanzamiento, en función de si no hay oposición o, habiéndola, debe celebrarse vista. Porque esto no es algo previsto en la LEC y son los secretarios de cada plaza los que adoptan este criterio, como pasa en Palma, por ejemplo.

Pero la verdad irrefutable es que el procedimiento no funciona no porque el trámite previsto no sea rápido y breve. No funciona porque la falta de medios por evidente llega a rozar la grosería. Luego saldrá el cargo de turno en la televisión hablado de desahucio ya no express, sino a una velocidad que ni el Halcón Milenario de Han Solo, y ya nos tocará al abogado de turno desilusionar al arrendador que se las prometía tan felices

En cuanto al procedimiento que se esboza para los contratos inscritos en el Registro, pues no termino de verlo claro, la verdad, esperemos a ver el texto del anteproyecto.

En fin, creo que para un primer análisis rapidito, a vuela pluma, suficiente. Espero que haya sido de su interés. Y espero sus opiniones.

Artículo publicado el 25 de mayo en la sección «columnas» de la web de la revista Iuris