El 17 de mayo de 2023, el pleno del Senado aprobó sin modificaciones el proyecto de Ley sobre el derecho a la vivienda remitido por el Congreso de los Diputados. Eso significa que la cámara baja no tiene que pronunciarse nuevamente sobre el texto, quedando ya listo para sanción y promulgación real y publicación en el BOE. Y, una vez producida ésta, la Ley entrará en vigor, siendo su previsión que lo haga, de acuerdo con el texto publicado en el BOCG de 28 de abril, al día siguiente de su publicación.
Entre otras muchas cosas, la Ley modifica (DF 5ª) el artículo 439 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, añadiendo vía dos nuevos apartados, 6 y 7, estableciendo requisitos de admisibilidad de las demandas cuando su objeto sea recuperar la posesión de una finca que constituya la vivienda habitual de la persona que la ocupe. En concreto, las demandas afectadas por esas nuevas exigencias son:
- Las que con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.
- Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.
- Las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute
- Las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación
De esas exigencias, una e es indicar en la demanda si el inmueble en cuestión constituye la vivienda habitual del ocupante (al respecto, se recomienda la lectura de este post en el blog Hay Derecho) y otra está pensada específicamente para grandes tenedores, pero la que me interesa aquí es ésta: el demandante tiene que indicar en la demanda si es o no gran tenedor.
¿Y qué se entiende por gran tenedor? Lo establece el artículo 3.k) de la propia Ley sobre el derecho a la vivienda: la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. (Cabe la posibilidad de reducir el número de inmuebles hasta 5 en entornos de mercado residencial tensionado, pero eso no es el objeto de este estudio).
¿Y qué tiene eso de complicado? Si eres gran tenedor se dice, y si no lo eres también lo indicas y listo. Qué fácil, ¿no?
Pues no, porque no basta con que el demandante diga que no es gran tenedor, sino que lo tiene que acreditar. Anda, ¿y cómo? Pues aportando con la demanda, establece el nuevo apartado 6 del artículo 439, “en el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor, a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora”.
Este requisito presenta a mi juicio tres problemas, siendo el último de traca.
1.- ¿Qué datos de cada propiedad debe incluir? La norma no lo dice. ¿Registro y datos registrales para identificación de la finca (¿todos?) sería suficiente? Desde el punto de vista la protección de datos, el principio de minimización (art. 5.1.c RGPD) exige poner de manifiesto exclusivamente los datos estrictamente necesarios para cumplir con la finalidad de tratamiento, por lo que no tendría sentido decir que la finca X es la vivienda B de la planta 2 del edificio nº 84 de la calle Patatín de la Ciudad de X.
2.- Directamente relacionado con el punto anterior, “Relación de propiedades” literalmente interpretado, incluye todas las que estén a nombre de la actora, cuando debería a limitarse a las de uso residencial, que son las que cuentan para ser considerado o no gran tenedor. Como no creo que el Registro haga esa labor de cribado y al final aparecerán todas, entiendo que con indicar junto al Registro y los datos registrales la tipología de inmueble (vivienda, local, trastero, nave industrial, plazo de aparcamiento…) sin más, sería más que suficiente.
3.- Actualmente, y en la Ley sobre el derecho a la vivienda no hay previsión alguna al respecto, LOS REGISTROS DE LA PROPIEDAD NO EXPIDEN ESAS CERTIFICACIONES. Precisamente, para confirmar este extremo, esta mañana me he ido a un Registro de la Propiedad de Palma, y así me lo han confirmado, al igual que desde la página registradores.org, previa consulta por correo electrónico.
Y entonces, ¿qué hacemos? Porque no puede ser que no se admita la demanda por imposibilidad de aportar una certificación que su pretendido emisor no emite hasta la fecha. Una cosa es dificultar y obstaculizar la puesta en marcha y tramitación de los procedimientos judiciales tendentes a recuperar la posesión del inmueble (porque esa es la cuestión, que los arrendadores se conviertan en los servicios sociales a su propia costa y perjuicio) y otra muy distinta imposibilitar su admisión por medio de la exigencia de un requisito de imposible cumplimiento por el demandante.
Habrá que ofrecerle al Juzgado y, sobre todo al demandante, una alternativa dentro de las posibilidades reales que existen. A mi juicio, hasta que los Registros expidan la certificación exigida por la LEC, la solución pasa por:
1.- Solicitar nota de localización para acreditar todos aquellos Registros donde figuran inmuebles inscritos a nombre del demandante. No es una certificación, eso sí, tiene carácter meramente informativo, pero es lo que hay, señores.
2.- Pagar la nota de localización.
3.- Recoger la nota de localización y guardarla para su presentación con la demanda.
4.- Si en esa nota de localización me indicara el número de titularidades de cada Registro, y éstas fueran diez o menos, ya lo tendría solventado y no tendría que hacer nada más, pero ese dato no se indica, solamente aparece identificado el Registro. He solicitado una nota de localización de titularidades de un familiar que sé que tiene 6 en un Registro de la península y 2 en otro de Palma y en la nota solo aparecen los dos Registros, sin indicación numérica de cuántas titularidades en cada uno o tantas repeticiones del Registro como titularidades.
5.- Lo expuesto obliga a a solicitar en cada Registro relacionado en la nota de localización la expedición de nota simple informativa de todas (bien clarito el “todas”) aquellas fincas registrales que en el mismo consten a nombre del demandante. Guardar copia de esa solicitud para su presentación con la demanda, para que vea que hemos pedido nota de todas.. Aquí podríamos pensar en pedir en nuestra solicitud que solo se expidan las notas de las fincas de uso residencial, pero no creo que en el Registro estén por la labor.
6.- Pagar las notas simples y guardar la factura para presentarla junto con la demanda. Importante que en la factura conste el detalle de las notas simples, porque así podemos acreditar el número real expedido.
7.- Recoger las notas simples.
8.- Presentar con la demanda todo lo anterior, incluidas la totalidad de las notas simples aunque no sean de inmuebles de uso residencial, porque si tiene más de diez inmuebles corresponderá al demandante acreditar que no todos son de uso residencial. Aunque cabría también hacerlo al revés: presentar solo aquellas que correspondan a tipologías de inmueble que no sean viviendas, porque con eso acredito que las restantes, que reconozco que sí lo son, representan un número inferior a once. En cualquier, caso, cabe no olvidar el principio de minimización antes mencionado.
Conclusión: menuda chapuza.
Agradecimiento especial a @ostinus77, a quien ayer di la vara con una duda existencial sobre los Registros y que, sin conocerme de nada, salvo de leernos en Twitter, me atendió con mucha paciencia y amabilidad.