Hoy se ha publicado en «el BOE nuestro de cada día» el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.

Entre esas medidas, artículo 46, se encuentra una limitación temporal al incremento de la renta de los arrendamientos de vivienda, habida cuenta cómo se ha disparado al alza el Índice de Precios al Consumo (7,6% el mes de febrero, sin ir más lejos, según se expresa en la exposición de motivos del RD-ley), que es el índice de referencia por excelencia para la actualización de rentas.

Esta regulación entra en vigor mañana mismo, 31 de marzo de 2022, por lo que intento, más o menos a vuelapluma, explicar de forma práctica el contenido de esta limitación que entra en juego desde… ya, y que se regula en el artículo 46 del Real Decreto-ley, añadiendo cuestiones que se me plantean tras su lectura. Lo haremos en plan “Un, dos, tres, responda otra vez”, a base de preguntas y respuestas. A ver si no digo muchas tonterías.

 

¿A qué tipo de contratos afecta?

EXCLUSIVAMENTE a los contratos de arrendamiento de VIVIENDA sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que son los que recaen sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (art. 2.1 LAU).

Si usted es arrendatario, por ejemplo, de un local de negocio, despacho profesional o una segunda residencia, olvídese y no siga leyendo: ahorrará tiempo y ganará en salud.

 

¿Y dentro de los arrendamientos de vivienda, todos están afectados?

De acuerdo con la redacción literal del precepto, la limitación solo se aplica a aquellos contratos de alquiler cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre el 31 de marzo y el 30 de junio de 2022.

Parece claro: si la nueva anualidad de vigencia del contrato se inicia, por ejemplo, el 1 de septiembre de 2022 no le veo problema: salvo modificación del texto de la norma (que no sería la primera vez), la limitación de la que hablamos no se aplicará, sino que se estará a lo pactado en el contrato.

Ahora bien, puede darse que debiendo actualizarse la renta dentro del plazo indicado, por ejemplo el 1 de mayo, el arrendador decida, aunque no pueda cobrar atrasos, demorar la actualización de la renta más allá del 30 de junio, porque entienda que así no le afecta la limitación y puede aplicar de esta forma un incremento superior lo que quede de anualidad.

Desde mi punto de vista, no cuela: si la actualización tenía que haberse llevado a cabo entre el 31 de marzo y el 30 de junio estará afectada por la limitación.

Igualmente, si antes de iniciarse la nueva anualidad del contrato el propietario hubiera intentado adelantarse a la limitación, de la que lleva un tiempo hablándose, y comunicado un porcentaje superior al previsto en la regulación de la limitación, entiendo que tampoco será válido.

¿Y si la actualización debía haberse llevado a cabo antes del 31 de marzo y el arrendador se ha dormido en los laureles pero quiere llevar a cabo esa revisión dentro del período comprendido entre el 31 de marzo y el 30 de junio? Atendiendo a la literalidad de la norma, no le afectaría la limitación: .»..cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley».

 

Este cambio legislativo en cuanto a la actualización de la renta, afecta a futuras anualidades del contrato de arrendamiento y modifica su contenido en cuanto a esta cuestión?

En mi opinión, la respuesta es NO. Tal y como indica el propio título o enunciado del artículo que la regula, Es una limitación EXTRAORDINARIA, que solo afecta a los procesos de revisión de la renta que deban tener lugar entre el 31 de marzo y el 30 de junio de 2022, y nada más.

En ese sentido, en la exposición de motivos del Real Decreto-ley, se incide en el carácter coyuntural de la medida:

“La modificación de esta referencia en la actualización de los contratos de arrendamiento de vivienda vigentes durante el periodo indicado responde a razones de urgencia y necesidad en un contexto en el que el Índice de Precios al Consumo ha alcanzado el pasado mes de febrero el 7,6 %, lo que constituye el valor máximo de los últimos 35 años, con lo que ha dejado de ser, de manera coyuntural, una referencia adecuada para la aplicación de las actualizaciones anuales de tales contratos”.

Por tanto, las actualizaciones del año que viene, se regirán por lo establecido en cada contrato.

 

¿Tiene el arrendatario que acreditar estar en determinada situación económica, como sucedía con las moratorias de la renta reguladas durante estos dos últimos años, para poder beneficiarse de la limitación en la actualización de la renta?

No, la regulación no dice nada al respecto.

 

Si la arrendataria es una persona jurídica, pero quien ocupa la vivienda es una persona física, ¿puede beneficiarse de la limitación?

Ejemplo: club de fútbol que alquila piso para alojar a jugadores, o empresa que arrienda vivienda para directivo.

Entiendo que no, el arrendatario tiene que ser persona física. Las personas jurídicas no tienen vivienda permanente.

 

¿Y en la práctica cómo funcionará?

El artículo 46 distingue entre arrendador gran tenedor y arrendador no gran tenedor. Veamos que nos dice la norma.

Se considerará “gran tenedor” a los efectos de esta limitación de la actualización de la renta a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

Ojo, que al menos a nivel de redacción hay una diferencia con lo que se regulaba en cuanto a la moratoria de renta en el artículo 4 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, ya que en ese precepto, además de los grandes tenedores definidos igual que aquí, se contemplaba expresamente como sujetos obligados a las empresas o entidades pública de vivienda.

¿Quiere eso decir que no se ven afectadas por la limitación como los grandes tenedores? Yo creo que no: difícilmente una empresa o entidad pública de vivienda va a tener menos de once inmuebles urbanos destinados a uso residencial. Yo creo que se ha querido evitar ese desdoblamiento entre sector público y privado.

Todos los demás arrendadores se considerarán como no grandes tenedores.

 

Si el arrendador es un gran tenedor:

La norma insta a llegar a un acuerdo para el incremento de la renta, si bien ese acuerdo tiene un límite máximo: del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

Para que el lector se haga una idea, el IGC de enero 2021 a enero de 2022 ha sido el 2,02%. El IPC correspondiente al mismo período ha sido el 6,1%. Pero es que además, tal y como se recoge en el anexo de la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, cuando la tasa de variación del IGC sea superior al dos por ciento se considerará este como valor de referencia de las revisiones, que es de lo que aquí hablamos lo que aplicado al ejemplo anterior, en vez de un 2,02% el tope de ese acuerdo sería del 2%.

¿Y si no se alcanza ese acuerdo? el arrendador podrá actualizar la renta, pero con el mismo tope máximo indicado: la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) a fecha de dicha actualización.

Se me ocurre aquí, por cierto, que se pueda pactar no aplicar actualización efectiva esta anualidad y acumular para la siguiente la variación que debería haberse ahora producido más la correspondiente al siguiente ejercicio para el cálculo de la nueva renta. ¿Podría entonces no aplicarse la limitación? Yo creo que no, que para el cálculo teórico de lo que habría supuesto la actualización de la renta se tendría que aplicar la regla vigente entonces, que es la de la limitación. Pero tengo dudas al respecto.

 

En cuanto a los casos en los que el arrendador es un no gran tenedor:

La norma insta también a llegar a un acuerdo. No pone límite máximo de lo que supondría el incremento de la renta, pero prevé que ante la falta de acuerdo, el incremento de la renta tampoco podrá exceder la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) a fecha de dicha actualización.

¿Y tiene eso mucho sentido? ¿Quién va a llegar a un acuerdo por más si sabes que de no alcanzarlo solo te van a aplicar el IGC? Pues en general nadie, pero podría darse, por ejemplo, que el acuerdo incluya más cuestiones, como podría ser, a modo de ejemplo, una ampliación del plazo del contrato que compensara al arrendatario un incremento superior al IGC.

En cualquier caso, debe tenerse en cuenta que cualquier pacto que se alcanzara con un arrendador no gran tenedor sí tiene un límite, creo yo, que sería el recogido en el artículo 18 de la LAU: del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

Y hasta aquí llego, sin perjuicio de que en los próximos días pueda modificar el contenido de este artículo o modificarlo, en función de las vueltas que le dé o tenga un conocimiento más reposado del tema.

Como siempre, barra libre para los comentarios de los lectores.