5795369956_89eabd33d2_mSuele ser habitual en los edificios sometidos a la Ley de Propiedad Horizontal que al menos uno de los propietarios utilice su piso o apartamento como vivienda vacacional, residiendo el resto del  año en su país de origen.

En zonas costeras este realidad se multiplica, llegando incluso a ser mayoría en muchos bloques o complejos los propietarios residentes en el extranjero, de forma que las juntas de propietarios, a fin de contar con la máxima asistencia, se celebran en verano.

Uno de los problemas que esta realidad plantea es cómo y dónde puede reclamar la comunidad de propietarios las deudas de los propietarios morosos residentes en el extranjero. El legislador, consciente de la problemática que la mora genera en las comunidades de propietarios, ha previsto en el ordenamiento jurídico las herramientas necesarias para facilitar a éstas en la medida de lo posible las reclamaciones judiciales contra estos deudores.

El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal  nos dice que la comunidad de propietarios puede reclamar a los propietarios morosos el pago de los gastos generales y fondo de reserva vía procedimiento monitorio, siempre previa aprobación de la liquidación de la deuda en junta de propietarios (debiéndose aportar certificación del mismo expedida por el secretario de la comunidad con el V.B. del presidente), y acreditación de la notificación de dicho acuerdo al propietario afectado en la forma prevista en el artículo 9 del mismo texto legal.

¿Dado que el moroso reside en el extranjero, debo notificarle el acuerdo en su país de residencia?

La respuesta es NO. ¿Y por qué? Porque el artículo 9.h) de la Ley de Propiedad Horizontal  establece entre las obligaciones de los propietarios

Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Por tanto, y con independencia de que, como deferencia, pueda la comunidad remitir el acuerdo al domicilio de origen del copropietario en el extranjero, a los efectos que aquí nos ocupan deberá la comunidad intentar la comunicación del acuerdo en el domicilio en España que el propietario haya señalado a dichos efectos en España. Y si no lo ha señalado, pues dirigirá su comunicación al piso (o local) que forme parte de  la comunidad.

— Oiga, vale, pero es que en el piso ya se sabe que no hay nadie, porque el Sr. Olafsson solo viene en verano y Navidades, y la notificación va a venir devuelta.

No pasa nada, porque en este caso, debemos proceder en la forma que nos indica el segundo párrafo del propio apartado h del artículo 9:

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

— ¿Y seguro que puedo reclamar vía proceso monitorio, aunque el demandado viva en el extranjero?

Pues sí. El ordenamiento nos vuelve a facilitar la reclamación.

Sabemos que podemos acudir a la reclamación vía monitorio porque así nos lo indica tanto el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal,

Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.

Como el 812.2-2º) de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior y cuando se trate de deudas que reúnan los requisitos establecidos en dicho apartado, podrá también acudirse al proceso monitorio, para el pago de tales deudas, en los casos siguientes:

 2.º Cuando la deuda se acredite mediante certificaciones de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de Comunidades de propietarios de inmuebles urbanos.

Es cierto que, de acuerdo con el artículo 813 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la competencia territorial viene marcada exclusivamente por el domicilio/residencia del deudor o lugar donde pudiere ser hallado a efectos de requerimiento, todo ello en territorio español , pero es que el mismo precepto contiene precisamente una excepción a favor exclusivamente de las reclamaciones de comunidades de propietarios:

… salvo que se trate de la reclamación de deuda a que se refiere el número 2.º del apartado 2 del artículo 812, en cuyo caso será también competente el Juzgado del lugar en donde se halle la finca, a elección del solicitante.

Y, por último, el artículo 815.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, habida cuenta lo establecido en el artículo 9.h) de la Ley de Propiedad Horizontal , determina en aras a facilitar el buen fin de la reclamación dos cuestiones:

-a) El domicilio al que dirigir el requerimiento de pago: en el domicilio previamente designado por el deudor para las notificaciones y citaciones de toda índole relacionadas con los asuntos de la comunidad de propietarios. Si no se hubiere designado tal domicilio, se intentará la comunicación en el piso o local.

-b) Y si el requerimiento en esos domicilios no tuviere éxito,  en aras a la salvaguarda de los intereses económicos de la comunidad de propietarios y como excepción a lo que sucede en cualquier otro proceso monitorio, la propia Ley establece que la notificación se realizará conforme a lo dispuesto en su artículo 164, que no regula otra cosa que la notificación por edictos, garantizando de esta forma que el proceso no se archive y continúe su tramitación en aras a la recuperación de la deuda por parte de la comunidad.

Eso sí, una cosa que puede pasar, y que de hecho a mí me acaba de suceder recientemente, es que el Juez decida motu propio, antes de acudir a la notificación edictal, consultar las bases de datos telemáticas accesibles desde el propio Juzgado a la búsqueda de otro posible domicilio en España del demandado en el que practicar personalmente el requerimiento de pago, dado el carácter de último recurso de la notificación edictal (Sentencias del Tribunal Constitucional 89/2015, 30/2014 o 215/2006, Sala Segunda).

Foto: Beekman Tower, de chrisinphilly5448