Hoy, 23 de diciembre de 2020, se publica en el BOE el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, cuyo capítulo I se destina a regular medidas extraordinarias en relación con la renta de los arrendamientos para uso distinto a vivienda y arrendamientos de industria en estos tiempos de zozobra provocada por el Covid-19

En su momento, vía el Real Decreto-ley 15/2020 el Gobierno ya reguló una moratoria de rentas para estos tipos de arrendamiento, que ya comenté en esta entrada escrita en este mismo blog, si bien en esta ocasión el Gobierno va algo más lejos. Vamos a ver si logro explicarlo, siguiendo el mismo orden que establecí en mi anterior artículo.

 

Requiere de petición expresa del arrendatario

Sí, tanto el artículo 1 como el 2 recogen que el arrendatario PODRÁ SOLICITAR la moratoria. Por tanto, no la moratoria no entra en juego automáticamente, sino que necesita de petición expresa del arrendatario, que debe tomar la iniciativa.

 

Plazo para solicitar la moratoria

Hasta el 30 de enero de 2021. El artículo 1 expresamente recoge expresamente “antes del 31 de enero de 2021” y en el artículo 2 se plasma lo mismo.

Qué tipos de arrendamiento son los que se pueden beneficiar de las medidas reguladas en el Real Decreto-ley 35/2020.

 

Los arrendamientos para uso distinto de vivienda conforme a lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre y cuando el inmueble sobre el que recaigan esté afecto a la activad económica desarrollada por el arrendatario, ya sea industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial o docente si seguimos la enumeración del apartado 2 del citado artículo 3.

Excluyo, por tanto, los de temporada porque el inmueble arrendado en este caso no está afecto a la actividad económica desarrollada por el arrendatario, como puede ser una segunda residencia o un piso de estudiantes.

A estos habría que sumar los arrendamientos de industria, es decir, aquellos en los que el arrendador a cambio de precio cede al arrendatario la explotación de una organización patrimonial económicamente productiva, integrada por un conjunto de elementos materiales e inmateriales necesarios para lograr la explotación que constituye la finalidad de una empresa determinada, para lo cual debe existir con anterioridad la actividad de negocio para su continuación por el arrendatario.

 

Qué arrendatarios pueden beneficiarse de la moratoria.

Se pueden beneficiar de la moratoria arrendatarios autónomos o “asimilados” y determinadas pymes, no todas, y siempre y cuando unos y otros se cumplan unos determinados requisitos, además de la ya citada afección del inmueble a la actividad económica desarrollada por el arrendatario:

Autónomos (y asimilados).

a) Tiene que estar afiliado y en situación de alta el 25 de octubre de 2020, que es la fecha de la declaración del actual segundo estado de alarma (Real Decreto 926/2020), en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA (Por aquí entran aquellos profesionales liberales con Mutualidad profesional, como los abogados, procuradores, arquitectos…)

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2000, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se haya visto directamente suspendida como consecuencia de la entrada de ese Real Decreto 926/2020, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

 

PYMES, pero no todas.

-a) Al igual que en el Real Decreto-ley 15/2020, vuelve el Gobierno a dejar fuera de estas medidas extraordinarias a muchas PYMES, ya que se separara de la definición de microempresas, pequeñas y medianas empresas contenida en el artículo 2 del anexo de la Recomendación 2003/361/CE de la Comisión, de 6 de mayo de 2003, que considera pequeña empresa la que ocupa a menos de 50 personas y cuyo volumen de negocios anual o cuyo balance general anual no supera los 10 millones de euros y se entiende como mediana a la que ocupa un número de trabajadores entre 50 y 249, con un volumen de negocios anual entre 10 millones y un euros y 50 millones de euros o con un balance anual como mucho de 43 millones de euros.

El Gobierno dirige sus medidas a las PYMES que no superen los límites del apartado 1 artículo 257 de la Ley de Sociedades de Capital:

  • Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
  • Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
  • Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al me-nos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

 

Justificación de estos requisitos.

Como en el Real Decreto-ley 15/2020,

la reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. Ojo, con lo siguiente: en todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

La suspensión de actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

 

¿Qué pasa si el arrendatario no aporta esta documentación con su petición?

Al igual que pasó con la regulación de la moratoria para arrendamientos de vivienda permanente y la anterior moratoria para locales, nada dice el Real Decreto-ley al respecto. Entiendo que mientras no se aporte la petición del arrendatario no puede entenderse como bien formulada, debiendo ser subsanada la no presentación dentro del plazo establecido para solicitar la moratoria.

 

¿Sobre qué conceptos puede solicitar el arrendatario la moratoria conforme al Real Decreto-ley?

Única y exclusivamente sobre la RENTA. Expresamente lo establece el apartado 2 del artículo 1:

En los casos en los que en el contrato de arrendamiento esté previsto el pago, además de la renta arrendaticia, de otros gastos derivados de servicios de mantenimiento o de otro tipo, y de los cuales el arrendatario se beneficia, estos gastos comunes quedarán excluidos de las medidas previstas en el apartado anterior.

Eso sí, otra cosa es que el arrendador, voluntariamente, se avenga a incluirlos.

Ahora bien, debo decir que el artículo 1 regula la moratoria en relación solamente con arrenda-dores considerados grandes tenedores. En el artículo 2. Dedicado a los arrendamientos con arrendador considerado pequeño tenedor, no hay mención equivalente a pagos por otros conceptos distintos a la renta, pero sólo habla de ésta. Ante esta laguna entiendo que lo más lógico, sin perjuicio de la libertad de pacto entre las partes, es pensar que la regulación de la moratoria solo afecta a la renta pura y dura.

 

¿Y si el arrendatario hace trampa con la documentación que aporte?

El artículo 5 prevé que

Las personas arrendatarias que se hayan beneficiado de la reducción y del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el artículo 3, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

 

¿Cómo operan las medidas extraordinarias previstas en el Real Decreto-ley?

Aquí hay novedades, tanto en caso de que el arrendador sea gran tenedor como en caso de que no lo sea.

 

ARRENDADOR GRAN TENEDOR.

En este Real Decreto-ley se considera gran tenedor a las empresas o entidades públicas y a las personas físicas o jurídicas titulares de más de diez inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros) o una superficie construida de más de 1500 metros cuadrados.

Ojo, que en relación con la regulación de la anterior moratoria ahora se habla de empresas o entidades públicas a secas, no de empresas o entidades públicas DE VIVIENDA.

La aplicación de las medidas extraordinarias es obligatoria para los arrendadores grandes tenedores, pero el Gobierno abandona el criterio previsto en la moratoria regulada por el Real Decreto-ley 15/2020 (una sola posibilidad, moratoria de renta) y “copia” la regulación en su día prevista para arrendamientos de vivienda, ofreciendo dos posibilidades: el arrendatario puede solicitar una reducción temporal de la renta o una moratoria en su pago, pero será el arrendador quien opte por una fórmula u otra, debiendo comunicar su decisión al arrendatario en el plazo de siete días hábiles, siendo el primero de éstos el primer día hábil siguiente al de recepción de la solicitud del arrendatario (artículo 5 del Código Civil).

Ejemplo: solicitud recibida el 31 de diciembre de 2020. Primer día hábil siguiente lunes 4 de enero de 2021.

 

¿Qué pasa si el arrendador no comunica su elección al arrendatario (o lo comunica fuera de plazo? Que se aplicará automáticamente la medida elegida por el arrendatario en su solicitud.

 

¿Cuál es el contenido de las dos alternativas posibles que se ofrecen al arrendatario?

-a) Una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el esta-do de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro mensualidades más.

-b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro mensualidades más.
Las rentas aplazadas no sufrirán penalizaciones ni devengarán intereses, y deberán ser abonadas mediante pagos periódicos en un plazo máximo de dos años, y siempre dentro del tiempo restan-te de vigencia del contrato si es inferior a esos dos años. La periodicidad de los pagos entiendo que debería coincidir con la prevista en el contrato para el pago de la renta: mensual, trimestral, semestral…

 

Debe decirse que estas medidas entran en juego a falta de pacto entre las partes. Es decir, si las partes ya hubieran alcanzado un acuerdo para la reducción o el aplazamiento de la renta habrá que estar a ese pacto. No obstante el apartado 4 del artículo 1 prevé que si la duración de ese pacto es inferior a la prevista en el Real Decreto-ley (estado de alarma + prórrogas + 4 mensualidades), para la parte no afectada por el acuerdo se aplicará lo dispuesto en los apartados 1 y 2 del mismo precepto.

 

ARRENDADOR QUE NO ES GRAN TENEDOR.

En el caso de que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo al respecto por arrendador y arrendatario, éste podrá solicitar de su arrendador lo mismo que se ha explicado hasta ahora, moratoria o reducción, pero en este caso el arrendador no está obligado a aceptar ni lo uno ni lo otro, sin que tan siquiera se haya previsto la obligatoriedad de contestar a la petición en un determinado plazo o unos efectos ante la falta de esa respuesta.

Se contempla que se pueda destinar a pago de la renta (ojo, no de otros conceptos), si así lo pactan las partes, la fianza arrendaticia, si bien el arrendatario “deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año”.

Incentivo fiscal.

Hasta ahí, nada nuevo bajo el sol, pero para intentar incentivar que el arrendador que no sea gran tenedor, sea persona física o jurídica, se preste al menos a la rebaja de la renta, en el artículo 13 del Real Decreto-ley se introduce tanto para el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas como para el Impuesto de Sociedades la posibilidad de computar en 2021 como gasto deducible para el cálculo del rendimiento del capital inmobiliario la cuantía en que voluntariamente reduzcan la renta correspondientes a los tres primeros meses de 2021.

Yo sinceramente, no entiendo la limitación de ese incentivo a esos tres meses, cuando el estado de alarma como mínimo va a durar hasta el 9 de mayo de 2021. Considero que debería extender-se la posibilidad de computar como gastos deducible las rebajas en las rentas que se devenguen dentro de los propios límite fijados en el Real Decreto-ley 35/2020: todo el Estado de alarma, sus prórrogas y, en su caso, cuatro mensualidades más.

Y por último, tengan en cuenta que ese gasto deducible solo entra en juego si la actividad económica desarrollada por el arrendatario en el local se incardina dentro de alguna de las siguientes actividades clasificadas en las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas:

  • División 6: Comercio, restaurantes y hospedajes, reparaciones.
  • Grupo 755. Agencias de viajes.
  • Grupo 969. Otros servicios recreativos: salas de baile y discotecas, casinos de juego, bingos, salas de máquinas recreativas y de azar, salas de juegos de billar, ping-pong, boleras y similares; salones recreativos y de juegos.
  • Grupo 972. Salones de peluquería de señora y caballero.
  • Grupo 973. Servicios fotográficos, máquinas automáticas fotográficas y copisterías.

 

Gracias por leer hasta aquí. Le deseo una Feliz Tardebuena, una muy Feliz Navidad y, más que nunca, un 2021 repleto de salud. Si encima llega la felicidad y el dinero, mushomámejó. Besos, abrazos y achuchones.

 

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