Dentro de la retahíla de normas que se están aprobando desde la declaración del estado de alarma el pasado 14 de marzo, ayer 22 de abril se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, en vigor desde hoy, 23 de abril.
Entre esas medidas, y con el objetivo de reducir costes de pymes y autónomos, se ha regulado una moratoria para el pago de renta de arrendamientos para uso distinto del de vivienda o industria, artículos 1 a 5, que se regula de forma distinta en función de si el arrendador es o no un gran tenedor y que entra en juego, ojo, siempre y cuando no exista ya un pacto previo entre arrendador y arrendatario.
Qué tipos de arrendamiento son los que se pueden beneficiar de esta moratoria.
Estos arrendamientos son aquellos considerados para uso distinto del de vivienda permanente (art. 2 LAU) conforme a lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre y cuando el inmueble sobre el que recaigan esté afecto a la activad económica desarrollada por el arrendatario, ya sea industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial o docente si seguimos la enumeración del apartado 2 del citado artículo 3.
Excluyo, por tanto, los de temporada porque el inmueble arrendado en este caso no está afecto a la actividad económica desarrollada por el arrendatario, como puede ser una segunda residencia o un piso de estudiantes.
A estos habría que sumar los arrendamientos de industria, es decir, aquellos en los que el arrendador a cambio de precio cede al arrendatario la explotación de una organización patrimonial económicamente productiva, integrada por un conjunto de elementos materiales e inmateriales necesarios para lograr la explotación que constituye la finalidad de una empresa determinada, para lo cual debe existir con anterioridad la actividad de negocio para su continuación por el arrendatario (definición que he sacado, yendo a lo fácil, de una guía jurídica de Wolters Kluwer)
Qué arrendatarios pueden beneficiarse de la moratoria.
Se pueden beneficiar de la moratoria arrendatarios autónomos o “asimilados” y determinadas pymes, no todas, y siempre y cuando se cumplan unos determinados requisitos, además de la ya citada afección del inmueble a la actividad económica desarrollada por el arrendatario:
Autónomos
a) Tiene que estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma, 14 de marzo, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA. Por aquí entran aquellos profesionales liberales con Mutualidad profesional, como los abogados, procuradores, arquitectos…
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se haya visto directamente suspendida como consecuencia de la entrada de ese Real Decreto 463/2020, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
PYMES
Que el total de sus partidas de activo no supere los 4.000.000.-€; que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los 8.000.000.-€ y que el número medio de trabajadores empleados en el ejercicio no sea superior a 50.
Al respecto, dos comentarios
1.- Lo que el Gobierno define como pyme no lo es, porque de acuerdo con el artículo 2 del anexo de la Recomendación 2003/361/CE de la Comisión, de 6 de mayo de 2003, sobre la definición de microempresas, pequeñas y medianas empresas, se considera pequeña empresa la que ocupa a menos de 50 personas y cuyo volumen de negocios anual o cuyo balance general anual no supera los 10 millones de euros y se entiende como mediana a la que ocupa un número de trabajadores entre 50 y 249, con un volumen de negocios anual entre 10 millones y un euros y 50 millones de euros o con un balance anual como mucho de 43 millones de euros.
Por tanto, el Gobierno dirige la ayuda no a todas las pymes sino a determinadas pequeñas empresas. Buena parte de las pymes entendidas en los términos expuestos se queda fuera.
2.- Los requisitos de esta letra a) Son los contemplados en el artículo 257 de la Ley de Sociedades de Capital para poder formular Balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados, lo que ha creado ciertas dudas, dado que en ese precepto se habla de reunir dos de las tres circunstancias de referencia, lo que se ha interpretado con que si la pequeña empresa arrendataria cumplía dos de los tres requisitos podía solicitar la moratoria. Personalmente, atendiendo a la redacción del artículo 3 del Real Decreto-ley entiendo que deben cumplirse los 3 requisitos.
- b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
- c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Justificación de esos requisitos
El arrendatario junto con su petición debe presentar justificación del cumplimiento de esos requisitos, mediante la presentación de los siguientes documentos:
- a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. Ojo, con lo siguiente: en todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
- b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
¿Qué pasa si el arrendatario no aporta esta documentación con su petición? Al igual que pasó con la regulación de la moratoria para arrendamientos de vivienda permanente, nada dice el Real Decreto-ley al respecto. Entiendo que mientras no se aporte la petición del arrendatario no puede entenderse como bien formulada, debiendo ser subsanada la no presentación dentro del plazo de un mes establecido en el Real Decreto-ley para solicitar la moratoria.
¿Sobre qué conceptos puede solicitar el arrendatario la moratoria conforme al Real Decreto-ley? El Real Decreto solo se refiere literalmente a RENTA pura y dura, no a pagos por otros conceptos asumidos en el contrato, como pueden ser tributos, tasas, gastos de comunidad… Otra cosa es que arrendador y arrendatario alcancen un acuerdo al respecto pero, desde mi punto de vista, vía Real Decreto-ley solo queda afectada la renta.
¿Impide la moratoria la actualización de la renta si por contrato es el momento?
No, el arrendador podrá proceder al cálculo de actualización de la renta conforme a lo dispuesto en el contrato, sin perjuicio de que el pago quede afectado por la moratoria.
¿Cómo opera la moratoria?
Teniendo en cuenta lo dicho al principio, que entra en juego en ausencia de pacto anterior entre arrendador y arrendatario, la moratoria regulada en el Real Decreto-ley opera forma totalmente distinta en función de si el arrendador es gran tenedor o no.
ARRENDADOR GRAN TENEDOR
Se considera gran tenedor a las empresas o entidades públicas de vivienda y a las personas físicas o jurídicas titulares de más de diez inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros) o una superficie construida de más de 1500 metros cuadrados. Ojo, que no es que tengas 10 inmuebles dedicados al arrendamiento, sino que los poseas, con independencia de su destino. En mi anterior entrada, sobre la moratoria para las rentas de los contratos de arrendamiento de vivienda puede encontrar el lector una explicación relativa a lo que debe entenderse por «empresas o entidades públicas de vivienda».
Al igual de lo que ocurren en la regulación de la moratoria en los arrendamientos de vivienda permanente, la moratoria es OBLIGATORIA, pero a diferencia de aquella, en esta ocasión el arrendador no puede escoger entre una reducción del cincuenta por ciento de la renta o la moratoria en su pago, sino que aquí solo se contempla una opción: la moratoria en el pago de las rentas devengadas durante toda la vigencia del estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes a su levantamiento, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse en ningún caso los cuatro meses.
La prórroga mes a mes en mi opinión implica que será el arrendatario, salvo que el arrendador tire a lo práctico y acepte directamente los cuatro meses desde el principio, quien deba acreditar en cada momento que pese haberse levantado el estado de alarma sigue sufriendo su impacto.
Entiendo que, aunque ya estuviera vencida en la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 15/2020, 23 de abril, la mensualidad de marzo, SI NO HUBIERA SIDO PAGADA YA, se beneficia de la moratoria, en virtud de la redacción literal de la norma, artículo 1.2: “La moratoria en el pago de la renta arrendaticia señalada en el apartado primero se aplicará de forma automática y afectará al período de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas…”
¿Cómo deberá abonar las rentas aplazadas el arrendatario una vez finalizado el impacto de alarma o su impacto? Mediante su fraccionamiento, sin penalizaciones o intereses, en un plazo máximo de dos años, siempre dentro del plazo de vigencia del contrato que reste o cualquiera de sus prórrogas. Por poner un ejemplo que tengo encima de la mesa, contrato de industria que finalizará el próximo 28 de febrero de 2022: suponiendo que el arrendatario estuviera ya operativo totalmente el 1 de junio, el prorrateo se realizaría entre 21 mensualidades y no 24.
Lo normal será que el arrendador gire esta cuota, entiendo que con su IVA correspondiente, aprovechando las mismas fechas en las que debe abonarse la renta en curso, si bien debe tenerse en cuenta que cuando corresponda actualizar la renta la cuota correspondiente al aplazamiento quedará fuera de esa actualización.
¿Y si el pago de la renta no es mensual, sino por bimestres o trimestres? La norma no establece que el fraccionamiento deba hacerse en 24 cuotas mensuales, sino que habla de “fraccionamiento de cuotas en un plazo de dos años”, por lo que entiendo que no habría problema que esas cuotas coincidan con la periodicidad de pago prevista en el contrato.
ARRENDADOR NO GRAN TENEDOR
Aunque sea una perogrullada, hay que decirlo: es arrendador no gran tenedor quien no es gran tenedor conforme a lo anteriormente expuesto. Vamos que abarca desde el arrendador que tiene un inmueble hasta diez, que serán la mayoría de casos.
La regulación de la moratoria en este caso es muy sencilla: la rebaja de la renta o su aplazamiento temporal depende única y exclusivamente de la voluntad del arrendador, que no está obligado a aceptar ni una cosa ni la otra. Se deja todo al acuerdo voluntario de las partes, que es lo que en la práctica está sucediendo salvo en casos en los que el arrendador se cierra en banda a cualquier tipo de solución.
La norma prevé que, si no se ha llegado a algún acuerdo anteriormente, el arrendatario pueda solicitar en el ya visto plazo de un mes una reducción o aplazamiento en los términos que considere pero, repito, dicha petición no tiene efecto alguno para el arrendador, sin que se haya previsto siquiera la obligatoriedad de contestar a la petición en un determinado plazo, como sí se hizo al regular la moratoria para contratos de arrendamiento de vivienda.
Vamos, que la mayoría de arrendatarios de España, porque la mayor parte de los arrendadores son «pequeños» tenedores, queda totalmente desamparada.
Lo único que ha previsto el Gobierno es la posibilidad, si hay acuerdo entre las partes contratantes, es destinar la fianza prevista en el artículo 36 de la LAU, dos meses, para pago de rentas, con obligación para el arrendatario de reponerla en el plazo máximo de un año desde el acuerdo alcanzado o en lo que quede de contrato si es menos de un año.
Y encima esto lo ha previsto mal, porque (con independencia de que ese destino de la fianza supone la merma de la garantía del cumplimiento de obligaciones por parte del arrendatario que para el arrendador supone la misma, por cuanto en tanto no se reponga esa garantía desaparece) debe tenerse en cuenta que es obligatorio el depósito de esa fianza en el organismo o ente designado por cada Comunidad Autónoma, salvo en Asturias (Decreto 48/2010, de 10 de junio, por el que se suprime el depósito de fianzas por arrendamientos y suministros en el Principado de Asturias) y Navarra (Decreto Foral 240/1998, de 3 de agosto, por el que se suprime el depósito de fianzas correspondientes a contratos de arrendamientos urbanos ante la administración de la Comunidad Foral de Navarra).
Y esos organismos depositarios no tienen el dinero parado, sino que lo emplean en la financiación de sus fines, teniendo vinculado solamente vinculado a las devoluciones de fianzas un exiguo porcentaje que va desde el 10% ((Cataluña, Ley 13/1996, de 29 de julio, por la que se regula el registro y el depósito de fianzas de los contratos de fincas urbanas y se modifica la Ley 24/1991, de la vivienda) hasta el 30% en el mejor de los casos. Pero oigan, el Real Decreto-ley no especifica nada acerca de si se refiere solo a fianzas cuyo beneficiario, el arrendador, no hubiera depositado incumpliendo la Ley, que sería lo lógico, o bien si son todas las fianzas, incluidas las depositadas, las que se pueden destinar al pago de la renta. ¿Se imaginan lo que podría pasar ante una avalancha de peticiones de devolución de las fianzas depositadas? Ya no es solo el tiempo que tardarían en atender las peticiones (que en circunstancias normales ya se las trae), sino que no podrían porque no tendrían el dinero para ello.
En fin, ahí lo dejo. Cualquier comentario u opinión por parte de los lectores, como siempre, será bienvenido.
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