13ruedelpercebeokEn una entrevista concedida el pasado día 21 de noviembre a El Mundo, la Directora General de Turismo del Govern de les Illes Balears, doña Pilar Carbonell, hablaba sobre la posibilidad de que se autorice en determinadas zonas fijadas por cada Ayuntamiento el arrendamiento vacacional de viviendas en edificios plurifamiliares, introduciendo como uno de los requisitos a exigir que ese uso no esté prohibido por los estatutos de la comunidad de propietarios.

Les reproduzco aquí pregunta y respuesta:

pregunta

Analicemos un poco esta cuestión:

¿Es posible incorporar a los estatutos de una comunidad de propietarios existente esa prohibición? Pues sí, mediante la adopción de acuerdo en dicho sentido por parte de la junta de propietarios.

¿Y eso será sencillo? Pues no.

¿Por qué? La toma de acuerdos en una comunidad de propietarios se rige por lo dispuesto en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, y más concretamente por lo dispuesto en su artículo 17, que regula las reglas para su adopción.

El apartado sexto de ese precepto tiene la siguiente redacción:

Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

Por tanto, un acuerdo restringiendo los destinos o usos de las viviendas del inmueble necesitará adoptarse por unanimidad. Es obvio que si un propietario tiene la idea de destinar su vivienda a arrendamiento vacacional esa unanimidad será una quimera, porque no va a votar en contra de sus propios intereses.

Si estuviéramos hablando de un inmueble radicado en la C.A. de Cataluña el tema sería distinto, porque el artículo 553.26.2º) de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, prevé un régimen más bondadoso al exigir solo el voto favorable de de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que deben representar a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación.

¿Y qué pasa si no todos los propietarios asisten, presentes o representados, a la junta, pese a haber sido debidamente citados? El apartado 8º del propio artículo 17 prevé que esos propietarios ausentes deben ser notificados del acuerdo alcanzado por los propietarios presentes, y si en el plazo de 30 días naturales no hacen llegar al secretario de la comunidad su discrepancia con el mismo se entenderá que votan a favor:

… se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción

¿Y si no logro la unanimidad del artículo 17.º6) LPH no le queda a la comunidad de propietarios otra salida? Sí, tendría la opción, regulada por el apartado 7º del mismo precepto, de acudir al juez para que decida en juicio de equidad:

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

Sobre la corrección de acudir a este recurso legal en aquellos asuntos en los que no se ha alcanzado el acuerdo unánime de la junta de propietarios ya se pronunció el Tribunal Supremo, Sala 1ª, en sentencia de 13 de marzo de 2003:

Plantean los recurrentes la novedosa cuestión de si cabe sustituir en vía judicial el requisito de la unanimidad de los propietarios para la modificación de los Estatutos que exige la regla primera del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, toda vez que su regla segunda establece el llamado juicio de equidad para los acuerdos que no se hubieran podido tomar por falta de mayoría, sin referencia expresa a los supuestos de falta de unanimidad.

Por imperativo legal la modificación de los Estatutos precisa el acuerdo unánime y así se ha pronunciado reiteradamente la jurisprudencia de esta Sala, en cuanto a que la regla de unanimidad si no es observada dará lugar a la anulabilidad del acuerdo, pero no produce su nulidad de pleno derecho (Sentencias de 24-9-1991, 22-5-1992, 26-6-1993,19-11-1996, 5-5-2000 y 7-3-2002).

La regla segunda del artículo 16, aunque literalmente se refiere al supuesto de falta de mayoría, ha de ser objeto de interpretación adecuada a la realidad social actual, como autoriza el artículo 3 del Código Civil para evitar supuestos de abuso notorio del derecho, como sucede cuando se hace preciso la modificación o cumplimiento de las reglas estatutarias con la inclusión de las precisas y necesarias para lograr la más ordenada convivencia de los cotitulares y preservar la paz vecinal, la que no se logra por la oposición tenaz de un copropietario, movido por razones de capricho, otras por egoísmo y acomodo a sus intereses que contradicen los comunes y, en muchos casos, por el simple móvil de causar molestias, incordiar y hostigar a los demás. Esto lleva a considerar los supuestos de falta de unanimidad causada por la oposición sin fundamento de uno de los copropietarios y toda vez que el procedimiento de equidad no es exclusivo ni excluyente, y no impide que la cuestión se decida en juicio declarativo contradictorio con intervención del copropietario disidente, como aquí sucede y así la regla 3ª del referido artículo 16 se presenta previsora, al reconocer el derecho de las partes a promover judicialmente la acción que pudiera corresponderles.

Entenderlo de otra manera equivaldría a autorizar que la vida de las comunidades de propietarios pudiera quedar al manejo y antojo del que se presenta contradictor y disidente, amparándose situaciones abusivas contrarias a los intereses bien expresados de la mayoría cuasi absoluta, lo que, a su vez, vendría a contradecir el principio constitucional que proclama el artículo 14 de nuestra Constitución.

Por citar una resolución más actual, pueden leer también la sentencia de 19 de febrero de 2015 de la Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid.

Eso sí, la comunidad de propietarios no debe pensar que el poder acudir a ese juicio de equidad es una garantía de éxito. Para salir triunfante de cualquier procedimiento judicial no solo hay que tener razón y poder acreditarlo sino que, además, te la tienen que dar. Y eso ningún abogado se lo puede garantizar a su cliente.

¿Alcanzado en su caso el acuerdo, debe la comunidad de propietarios hacer algo más?

En cualquier caso, conseguida la adopción del acuerdo es muy conveniente su inscripción en el Registro de la Propiedad para vinculación de futuros terceros adquirentes (artículo 5 LPH).

Foto: la ya tradicional de 13 Rue del Percebe en los artículos sobre propiedad horizontal publicados en este blog.