El pasado 23 de diciembre de 2020 se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, en el que, entre otras cuestiones, se regula en su artículo 1, vía modificación del Real Decreto-ley 11/2020, la suspensión durante el estado de alarma de los desahucios de vivienda en caso de vulnerabilidad económica del arrendatario.

Intento explicar a través de los siguientes 22 puntos el contenido de esa suspensión. Vamos a ver si logro torear de forma decente el morlaco.

 

1.- ¿Qué prevé la norma?

Un incidente extraordinario de suspensión del lanzamiento o desahucio del arrendatario en situación económica vulnerable sin alternativa habitacional. Luego veremos su alcance.

 

2.- ¿En qué tipo de procedimientos se puede interesar ese incidente?

Exclusivamente en los juicios verbales en los que se pretenda recuperar del arrendatario la posesión del inmueble arrendado como vivienda en los términos del artículo 2.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, bien por falta de pago de la renta u otros pagos asumidos por el arrendatario en el contrato, o bien por expiración del plazo contractual (inicial o, en su caso, de las prórrogas previstas en la LAU).

Por tanto, en un procedimiento ordinario (artículo 249.1. 6º de la Ley de Enjuiciamiento Civil) en curso en el que se persiga la resolución del contrato de arrendamiento por otra causa distinta, como puede ser un subarriendo no consentido, no notificación de subrogación por falle-cimiento del arrendatario, por mucho que el arrendatario/demandado alegara en un momento dado que está en situación económica vulnerable y que no tiene alternativa habitacional, no podría solicitarse vía este incidente la suspensión del lanzamiento acordado en ejecución de sentencia. Otra cosa distinta sería intentar obtener, alegando esa situación de vulnerabilidad económica e imposibilidad de acceso a otra solución habitacional, el mes extra para el desalojo de esa vivienda permanente por la vía del artículo 704 de la LEC, pero no más.

Por otro lado, me llama poderosamente la atención la referencia expresa a la LAU de 1994, como si no hubiera contratos de arrendamiento anteriores, bajo el régimen arrendaticio anterior, la LAU de 1964. Entiendo que, llegado el caso, recibirán el mismo tratamiento porque lo contrario sería absurdo.

3.- ¿Solo afecta a los procedimientos que se inicien desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley?

No, afecta a todos los procedimientos que encajen en los descritos en el anterior punto, con independencia de que los mismos se hubieran iniciado antes de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley.

 

4.- ¿Quién debe presentar la solicitud?

El arrendatario.

 

5.- ¿Cuándo debe presentar su solicitud de suspensión?

Nada dice al respecto el Real Decreto-Ley, lo que, en mi opinión, supone que puede interesar el arrendatario la suspensión en cualquier momento posterior a haber tenido conocimiento del pleito (requerimiento de pago en los desahucios por falta de pago o haber sido emplazado en los verbales en los que se persiga la recuperación de la posesión de la vivienda por expiración del plazo) y siempre, obviamente, antes de que tenga lugar el lanzamiento y siempre y cuando el estado de alarma continúe vigente.

 

6. ¿Debe el arrendatario interesar la suspensión representado por procurador y dirigido por abogado?

No dice nada al respecto el Real Decreto-ley nada dice al respecto, pero entiendo que:

-a) Si estamos en un procedimiento en el que el demandado ya se hubiera personado representado por procurador y dirigido por abogado (porque, por ejemplo, el arrendatario se haya opuesto a las pretensiones del actor) lo lógico es pensar que la petición se debe formular a través de estos.

-b) Si, por el contrario, el demandado no se hubiera personado todavía en el procedimiento creo que la voluntad es que no se necesite de abogado y procurador para simplemente presentar la solicitud, siempre y cuando se entienda subsumible la petición del arrendatario en alguno los supuestos en los que los artículos 23 y 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevén que la parte pueda intervenir en el procedimiento por sí misma, sin necesidad de ser representada por procurador o dirigida por abogado.

Así, el apartado 2.3º del artículo 23 establece que el litigante puede comparecer por sí mismo en los incidentes relativos a impugnación de resoluciones en materia de asistencia jurídica gratuita (que no es el caso) y cuando se soliciten medidas urgentes con anterioridad al juicio.

Por su parte, el apartado 2.2º del artículo 31 prevé que no será necesaria la intervención letrada para meramente personarse en juicio, solicitar medidas urgentes con anterioridad al juicio o pedir la suspensión urgente de vistas o actuaciones

A tenor de ello, si el demandado no desea oponerse, sino meramente interesar la suspensión y acompañar la documentación acreditativa de su situación de vulnerabilidad económica, creo yo que el Juzgado permitirá que se haga vía comparecencia personal o por medio de escrito sin necesidad de postulación/dirección técnica. De hecho, las guías que elabora el Gobierno van en esta línea.

En cualquier caso, quizás esta cuestión es más teórica que práctica, más bien residual, porque en la realidad la persona que esté en situación de insolvencia va a solicitar nada más recibir el requerimiento de pago/emplazamiento el reconocimiento del beneficio de justicia gratuita, que en estos casos de situación de insolvencia se va a reconocer prácticamente siempre, lo que supondrá la asignación de abogado y procurador. Pero si se admite el planteamiento di-rectamente por el demandado de la suspensión, debe sopesarse si se le permitirá también que plantee el solito el posible recurso del auto que dictará el juez acordando o no la suspensión, o bien se le exigirá para ello que en ese momento sí cuente con la asistencia técnica y representación adecuadas.

 

7. ¿Cuándo se entenderá que el arrendatario está en situación de vulnerabilidad económica?

Cuando se encuentre en cualquiera de las situaciones previstas en las letras a) y b) del apartado 1 del artículo 5 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, a cuya lectura les remito, para que no “estorbe en la exposición”. Eso sí, adjunto cuadro resumen de los criterios económicos de la letra -a),  teniendo en cuenta que el IPREM mensual para 2021 es de 564,90.-€ (Disposición adicional centésima vigésima primera de la Ley 11/2020, de 30 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2021).

 

 

8.- ¿Y cómo debe acreditarlo?

En principio, mediante la aportación de la documentación detallada en el artículo 6.1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo (al que también), si bien el apartado 2 del precepto pre-vé que si el arrendatario no puede presentar alguno de ellos lo puede sustituir por una decla-ración responsable.

Esta documentación/declaración responsable se debe presentar con la solicitud de suspensión, pero entiendo que de no hacerlo el Juzgado requerirá al interesado para que subsane esa ausencia de aportación en el plazo que se le señale al efecto (artículo 243 LOPJ).

 

9.- Suspensión del procedimiento.

Si bien el Real Decreto-ley difiere a un momento posterior la suspensión formal del procedimiento, de hecho su tramitación queda ya interrumpida con la mera presentación de la solicitud por el demandado, dado que de no ser así los pasos y resolución posterior quedarían vacíos de contenido.

 

10.- Traslado al demandante.

Una vez que el arrendatario ha presentado su solicitud y documentación acreditativa de su situación de insolvencia, el Juzgado dará traslado de todo ello al demandante QUE SEA PERSONA FÍSICA (aunque no lo diga la norma, pero me parece de cajón, a la vista del contenido del artículo 5) por plazo de diez días procesalmente hábiles para que, de estarlo, éste acredite ante el Juzgado encontrase también en la situación de vulnerabilidad económica descrita en la letra a) del artículo 5 antes citado o en riesgo de situarse en ella, en caso de que se adopte la medida de suspensión del lanzamiento. La acreditación deberá realizarse, igualmente, en la forma prevista en el artículo 6 del Real Decreto-ley 11/2020.

La norma no lo dice pero, aunque el arrendador no se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, sí aprovecharía el traslado para poner de manifiesto, en caso de haberla, la disconformidad con los datos y/o documentos aportados por el demandado, acompañando aquellos documentos en los que el arrendador base sus aseveraciones.

 

11.- Traslado a servicios sociales.

Pasado el plazo recogido en el anterior punto, el Juzgado, vía el Letrado de la Administración de Justicia, trasladará (“inmediatamente” dice la norma) todo lo aportado por arrendatario y arrendador a los servicios sociales competentes (¿Ayuntamiento de la población donde radique la vivienda? ¿Comunidad Autónoma?) para que en el plazo (“máximo” dice la norma) de diez días procesalmente hábiles emita informe en el que se valore la situación de vulnerabilidad económica del arrendatario y, en su caso, del arrendador, indicando además las “medidas a aplicar” que la Administración competente pone a disposición del arrendatario, es decir, la alternativa habitacional que se ofrece.

 

12.- ¿Quién, y qué, decide sobre la suspensión del procedimiento?

A partir de ahí, a la vista del contenido de la documentación que hayan presentado las partes y del informe emitido por servicios sociales, el Juez, por medio de auto
-a) Si solo concurre vulnerabilidad económica del arrendatario, acordará la suspensión del procedimiento.
-b) Si concurre esa vulnerabilidad económica tanto en el arrendatario como en el arrendador, decidirá cuál de las dos situaciones debe prevalecer y, en consecuencia
– Si se inclina por la del arrendatario, suspenderá el procedimiento.
– Si se inclina por la del arrendador, ordenará la continuación del procedimiento.

Nótese que, a mi entender, el Juez no resuelve en ese auto sobre las medidas a aplicar por la Administración competente. Es esa Administración quien las determina. El Juez se limita a de-terminar la concurrencia de la vulnerabilidad de las partes y a suspender u ordenar la continuación de la tramitación del procedimiento.

 

13.- ¿Está vinculado el Juez por el contenido del informe de los servicios sociales?

Si los servicios sociales han valorado la existencia de la vulnerabilidad económica conforme a los criterios establecidos en el artículo 5 del Real Decreto 11/2020, veo difícil que el Juez se separe de esa valoración, salvo flagrante contradicción.

En cuanto a la prevalencia de la situación de vulnerabilidad de una parte sobre la de otra considero que el Juez no está vinculado por el sentido del informe de los servicios sociales y pue-de tomar, debidamente razonada y justificada, la decisión que considere oportuna, caso por caso. No es descabellado pensar que servicios sociales se incline siempre, de forma automática, por el arrendatario, con independencia de las circunstancias del caso en el arrendador, que bien podrían pesar más en un asunto concreto a criterio del juzgador. Por tanto, sí creo que el Juez se puede separar del criterio de los servicios sociales, que para eso la facultad de decidir le corresponde a él.

 

14.- ¿Es recurrible ese auto?

El Real Decreto-ley guarda silencio al respecto, no indica si ese auto puede ser objeto de recurso (y cual o cuales) o no, así que no queda otra que acudir a las reglas generales que se recogen en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El Real Decreto-ley 37/2020 nos dice que estamos ante un INCIDENTE de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento. Las cuestiones incidentales, si no tienen prevista en la LEC tramitación, propia, se rigen por lo dispuesto en los artículos 387 a 393 de dicho texto normativo. De los preceptos citados, el apartado 5 del artículo 393 establece que cuando las cuestiones incidentales se resuelvan a través de auto, si éste acordare poner fin al proceso, cabrá recurso de apelación, y si decidiere su continuación, no cabrá recurso alguno, sin perjuicio de que la parte perjudicada pueda impugnar la resolución al apelar la sentencia definitiva.

Aunque la regulación del incidente que se realiza en el artículo 1 del Real Decreto 37/2020 no sigue lo dispuesto en los artículos 387 a 39, si fuéramos por esta vía el auto de que dicta el juez no acuerda en caso alguno la finalización del proceso, por lo que no cabría apelación. Sí nos resolvería el supuesto en el que el juez rechaza la suspensión y acuerda la continuación del proceso, caso en el que no cabría recurso alguno, pero nos deja sin resolver qué pasa en el supuesto que el juez acuerde la suspensión. Así que, personalmente opino que esta no es la vía.

Si nos vamos al artículo 455 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, resoluciones recurribles en apelación, su apartado 1 dispone que son apelables los autos definitivos y aquellos otros que la ley ex-presamente lo señale. Dado que no nos encontramos ante un auto definitivo que ponga fin al procedimiento y que el Real Decreto-ley guarda silencio en cuanto al régimen de recursos, podríamos concluir que no cabe recurso de apelación contra la resolución del juez acordando la suspensión o continuación del procedimiento.

Si no cabe apelación, ¿cabe entonces otro recurso contra el auto? Sí, el de reposición, en virtud de lo dispuesto en el artículo 451 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, resoluciones recurribles en re-posición, que en su apartado 2 expresamente recoge que son recurribles en reposición, ante el mismo órgano que lo dictó, los autos no definitivos. Y cabe recordar que, de acuerdo con el apartado 3 del mismo precepto, el recurso no tendría efectos suspensivos.

Este planteamiento me resulta lógico, pero a ver que deciden en su momento los juzgados y el pie de recurso que se hace constar en los autos resolviendo sobre la solicitud de suspensión (artículo 248.4 LOPJ).

 

15.- Si se aprecia la vulnerabilidad del arrendatario (y prevalece en su caso sobre la del arrendador), ¿Qué se suspende? ¿sólo el lanzamiento?

Lo lógico sería pensar, dado que lo que se quiere evitar es que el arrendatario se vea en la tesitura de abandonar la que ha venido siendo su vivienda permanente sin tener alternativa habitacional, es que sí, que se suspendiera solo el acto del lanzamiento, avanzando en la tramitación procesal, pero no, lo que ha hecho el Gobierno es SUSPENDER TODO EL PROCEDIMIENTO, en claro perjuicio del arrendador.

 

16.- ¿Cuánto durará la suspensión del procedimiento y qué pasa durante la misma?

La suspensión se acordará hasta el final del estado de alarma, actualmente previsto para el 9 de mayo de 2021, si es que no se vuelve a prorrogar.

Durante el tiempo de suspensión la Administración pública competente debe ejecutar las medidas conducentes a facilitar al arrendatario una alternativa habitacional garantizando su acceso a una vivienda digna, de forma que éste abandone la vivienda arrendada dentro del plazo de suspensión. Ese es el objetivo de la suspensión.

 

17.- ¿Qué pasa si la Administración pública competente facilita al arrendatario una vivienda digna antes del 9 de mayo de 2021?

Que el Juzgado, a través del Letrado de la Administración de Justicia, en el plazo de tres días hábiles desde que esa circunstancia se ponga en su conocimiento, dictará decreto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento, reanudándose su tramitación.

18.- ¿Qué pasa si llega el 9 de mayo de 2021 y la Administración NO ha facilitado al arrendatario una vivienda digna?

Que la suspensión del procedimiento se levantará automáticamente y se reanudará la tramitación en el punto donde se suspendió. Y, sobre todo, que se habrá perdido el tiempo miserablemente a costa del arrendador porque así lo ha querido el Gobierno, que en vez de permitir el avance del proceso y suspender en todo caso el acto del lanzamiento ha preferido paralizar toda la tramitación.

19.- ¿Y quien tendrá que asumir el coste económico de la paralización durante todo este tiempo del procedimiento y del retraso que ello supondrá? Porque durante ese período de tiempo el propietario sigue sin cobrar la renta y otras sumas pactadas en el contrato.

Dedica el Real Decreto-ley 37/2020 una disposición adicional, la segunda, a esta cuestión.

Depende del caso.

-a) La Administración pública competente logra facilitar al arrendatario una vivienda digna dentro del plazo de tres meses desde la fecha de emisión del informe de valoración que en su momento le solicitó el Juzgado.

Asume el coste de la suspensión….. ¡CHORPRECHA! El arrendador.

-b) La Administración pública competente NO logra facilitar al arrendatario una vivienda digna dentro del plazo de tres meses desde la fecha de emisión del informe de valoración que en su momento le solicitó el Juzgado.

El arrendador podrá reclamar de esa Administración una compensación que abarcará

1.- Renta dejada de percibir, pero no la contractual, sino el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, siempre y cuando ese valor medio no sea superior a la renta pactada en el contrato, ya que en este caso el valor sería el de aquella.

Es decir:
Renta pactada 1000.-€/mes
Valor medio 800.-€/€
Derecho a percibir 800.-€

Renta pactada 700.-€/mes
Valor medio 800.-€/mes
Derecho a percibir 700.-€/mes

2.- Los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador.
Como la norma no especifica lo que debe entenderse por “gasto corriente” está por ver si se podrán considerarse incluidos en los mismos los gastos de comunidad ordinarios si existe en el contrato pacto de asunción de su pago por parte del arrendatario y los ha tenido que atender el arrendador.

 

20.- ¿Y todo eso, de qué período?

Exclusivamente las rentas y gastos del período comprendido entre la fecha en la que el Juez dicta el auto por el que se acuerda la suspensión y la fecha de levantamiento de ésta, ya sea la automática que operará al finalizar el estado de alarma o la del decreto en ese sentido por el Letrado de la Administración de Justicia si el arrendatario ha tenido acceso a vivienda alternativa antes del 9 de mayo de 2021 (pero después de vencidos los tres meses desde la emisión del informe por parte de los servicios sociales).

Y yo me pregunto por qué no se toma como punto de partida la fecha de emisión del informe de los servicios sociales si así sí se hizo para el cálculo del período de tres meses que tiene la Administración para facilitar la alternativa habitacional al arrendatario.

 

21.- ¿Y cómo lo reclamo?

Solamente se puede reclamar a partir de la finalización del estado de alarma y hasta un mes después del término de su vigencia.
Deberá el arrendador presentar ante la Administración competente solicitud de compensación, estableciendo el Real Decreto-ley que esa solicitud debe contener una “exposición razonada y justificada de la compensación que considere procedente sobre la base de los criterios indicados anteriormente”.

¿Y esto en qué se traduce?

A expensas de que se apruebe el Real Decreto anunciado en la disposición adicional tercera, intuyo que, como mínimo, habrá que aportar la siguiente documentación:

• El contrato de arrendamiento
• Posiblemente la demanda y el decreto de admisión a trámite
• El informe de los servicios sociales
• Acreditación del levantamiento de la suspensión del procedimiento
• Facturas de los gastos corrientes de la vivienda que ha asumido el arrendador y documento acreditativo de su pago (por ejemplo, cargo en cuenta bancaria).
• Liquidaciones de los gastos de comunidad que debería haber pagado el arrendatario por haberse así pactado y que ha tenido que abonar el arrendador, y documento acreditativo de su abono.

En cuanto a la determinación del valor medio de alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, la norma traslada al arrendador la carga de acreditarlo a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, así que habrá que espabilar.

Una posibilidad, y así se podría haber contemplado de forma clara en la norma, sería obtener la información del ya operativo Sistema Estatal Índices Alquiler de Vivienda https://www.mitma.gob.es/vivienda/alquiler/indice-alquiler, creado por la disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, si bien hay que tener en cuenta que en esa disposición se prevé que en sus respectivos ámbitos territoriales, las comunidades autónomas podrán definir de manera específica y adaptada a su territorio, su propio índice de referencia, para el ejercicio de sus competencias y a los efectos de diseñar sus propias políticas y programas públicos de vivienda. Por tanto, habrá que averiguar si ese índice propio se ha desarrollado en la comunidad autónoma responsable en nuestro caso.

 

22.- ¿Y la Administración competente va a estar por la labor de pagar por las buenas estas compensaciones?

Buena pregunta. Está por ver. Ya se sabe que la Administración, eso de pagar lo lleva mal: rara vez lo hace motu proprio y solo suelta la pasta cuando no puede huir más. En cualquier caso, el Gobierno ha previsto en la disposición adicional tercera del Real Decreto-ley 37/2020 la aprobación en el plazo de un mes de un Real Decreto regulando las medidas necesarias para que las comunidades autónomas puedan destinar al pago de estas compensaciones recurso del Plan Estatal de Viviendas 2018-2021, incluyendo el establecimiento del procedimiento que deberá seguirse para la presentación, tramitación y resolución de las solicitudes que se presenten por los arrendadores.

 

Y hasta aquí llego, que creo que es bastante. Gracias por hacer el esfuerzo de leer hasta el final, porque la cosa se me ha ido un poco de madre y el resultado final es más extenso de lo que había pensado en un principio. Se agradecerá a los lectores que vía comentarios ayuden a aclarar aquellas cuestiones de mi planteamiento que puedan aparecer más difusas o dudosas. Cuanto más clarito quede todo, mejor para todos.

 

Especial agradecimiento a María del Mar García Reviriego, Letrado de la Administración de Justicia a quien, abusando de la tira de años que hace que nos conocemos, he mareado “un poco mucho” para escribir esta entrada. Un besote.

 

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