cartel-se-alquila“Oiga –nos explica un  cliente­-­ es que tengo un apartamento en la costa, aquí en Mallorca, y me gustaría ponerlo en alquiler los meses de verano, porque como está en primera línea seguro que los alemanes y los madrileños me lo quitan de las manos. ¿Tengo que pedir fianza? ¿Y cuánto pido?”

Si esta consulta se la llegan a formular a usted antes de la nueva LAU, la Ley 29/19994, durante la vigencia del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, su respuesta hubiera sido sencilla:

“Mire usted, caballero. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2.1 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, quedan excluidos de dicha norma los arrendamientos, cesiones y subarriendo de viviendas o locales de negocio, con o sin muebles, de fincas cuyo arrendatario las ocupe únicamente por la temporada de verano, o cualquier otra, aunque los plazos concertados para el arrendamiento fueran distintos. Así que, señor mío, no aplicándose la LAU al supuesto que me plantea no deberá exigir fianza a sus arrendatarios. ¿Gracias? no se merecen, aquí estamos para servirle. Mi secretaria le preparará la factura, tenga la bondad”.

Pero claro, ahora Ud. ya no tiene secretaria y, para colmo de males, resulta que la norma que rige actualmente las relaciones arrendaticias urbanas ya no es la de 1964, sino la Ley 29/1994, de 24 de noviembre. Y resulta que ésta, en su artículo 3 reza del siguiente tenor:

1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.

2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

Así que deberemos informar a nuestro cliente que el arrendamiento que pretende concertar cae dentro del ámbito de aplicación de la LAU, lo que supone, en virtud de lo dispuesto en los artículos 5 y 36, la obligatoriedad de exigir fianza.

“Ah …¿y cúanto tengo que pedir?” ­–preguntará el cliente

“Pues… según la literalidad de la ley, al ser un arrendamiento para uso distinto de vivienda pues…el equivalente a dos meses de renta” –contestará Ud.

“¿Dos meses  de renta?” –se asombrará y exclamará el cliente­- “Pero si sólo va a estar tres semanas cómo puñetas le voy a pedir yo una fianza de dos meses”

¿Un poco absurdo, verdad? Pero lo cierto es que con la  LAU en la mano, no cabe otra interpretación literal, ya que su artículo 36, solo distingue entre arrendamiento es de vivienda, con una fianza equivalente a un mes de renta, y arrendamiento para uso distinto, con una fianza equivalente a  dos mensualidades de renta, sin tener en cuenta otros criterios.

En este sentido, al poco tiempo de entrar en vigor la Ley 29/1994, Daniel Loscertales Fuertes exponía en sus comentarios a la LAU publicados por Sepin en 1995  lo siguiente:

Curioso es también el caso de los arrendamientos de temporada, donde la norma no hace ninguna distinción y por lo tanto, en sentido literal, habría que exigir igualmente dos meses, lo que es un absurdo si alguien alquila una casa en verano para quince o treinta días. No hay nada peor para un precepto legal que la imposibilidad de cumplirlo y este es un ejemplo claro, pues es obvio que nadie pagará en un apartamento de verano (o de invierno) que lo arrienda quince días por 75.000 ptas los dos meses, que serían 300.000 ptas de fianza. El sentido común hará que el arrendador pida, si pide algo, la proporción correspondiente, decisión que estoy seguro triunfaría si llegara a los Tribunales.

Casos en Tribunales no conozco, pero sí que varias Administraciones autonómicas se han espabilado y, puede ser que tirando de ese sentido común al que se refería Loscertales, han legislado sobre esta cuestión, aprovechando la posibilidad que les presentaba la Disposición Final Tercera de la vigente LAU (Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente Ley depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1  de esta Ley, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato..) y  han dado una solución racional al problema de las fianzas de los arrendamientos de temporada, estableciendo reglas proporcionales para su cuantificación.

Así, podemos citar como ejemplos la legislación de

Cataluña

Ley núm. 13/1996, de 29 de julio, de Registro y depósito de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas y modificación de Ley 29 noviembre 1991.

Artículo 3.2:

En los supuestos de arrendamiento de fincas urbanas por temporada, la cuantía de la fianza exigible, de acuerdo con el artículo 36.1 de la Ley del Estado 29/1994, debe ser proporcional al plazo de duración del contrato. En este caso, debe tomarse como referencia que las dos mensualidades establecidas en el artículo 36.1 corresponden al contrato de un año de duración. En los contratos de duración igual o inferior a un mes, la fianza depositada queda automáticamente renovada por prórrogas sucesivas o nuevos contratos de la misma finca que se formalicen durante el período máximo que se determine por reglamento.

Galicia

Decreto núm. 42/2011, de 3 de marzo, por el que se establece el procedimiento para el depósito de las fianzas de los arrendamientos relativos a fincas urbanas en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Galicia.

Artículo 4.1.d):

1. Las cuantías a depositar serán las siguientes:

d) En los arrendamientos de viviendas de temporada de duración superior a un mes e inferior a un año, el importe de la fianza será la parte proporcional que corresponda en atención al siguiente cálculo:

I. Contratos celebrados por períodos mensuales:

Dos mensualidades de renta × nº de meses de duración/Doce meses.

II. Contratos celebrados por días:

Dos mensualidades de renta × nº de días/365 días.

En los arrendamientos de viviendas por temporada se entenderá que la fianza depositada queda automáticamente renovada por prórrogas sucesivas con un límite máximo de once mensualidades.

En cambio, otras Comunidades Autónomas, pese a tener legislación sobre la materia posterior a la entrada en vigor de la Ley 29/1994, 1 de enero, no han sido tan espabiladas y no se han preocupado de ofrecer una solución, de forma que siguen formalmente anclados a la obligatoriedad de los dos meses del artículo 36 LAU.

Sirvan de ejemplo de ello la Comunidad Valenciana (Decreto núm. 333/1995, de 3 de noviembre Régimen de fianzas por arrendamiento de fincas urbanas y prestaciones de servicios o suministros y Ley 8/2004, de 20 octubre, Ley de Vivienda de Comunidad Valenciana) y Andalucía (Ley núm. 8/1997, de 23 de diciembre, por la que se Aprueba medidas en materia tributaria, presupuestaria, de empresas de la Junta y otras entidades, de recaudación, de contratación, de función pública y de fianzas de arrendamientos y suministros).

Y luego tendríamos un tercer grupo de Comunidades Autónomas, formado por aquellas que en su normativa sobre fianzas de arrendamientos urbanos contemplan los arrendamientos de temporada como exentos de prestar fianza, pero porque esas normas son anteriores a la entrada en vigor de la Ley 29/1994 y, en consencuencia, están adaptadas a lo que en su momento establecía el Texto Refundido de la LAU de 1964 que, ya lo hemos dicho, los excluía de su regulación, por lo que esa exención hoy en día, cuanto menos, sería dudosa.

Serían los casos, por ejemplo, de Cantabria (Ley núm. 5/1993, de 6 de mayo, Presupuestos Generales de la Diputación Regional para 1993, título V, artículos 23 a 36); Castilla y León (Ley 9/2010, de 30 agosto, de derecho a la vivienda, Artículos 35 a 42; Aragón (Ley 10/1992, de 4 de noviembre Regula las fianzas de los arrendamientos urbanos y otros contratos, artículo 3) o mis Islas Baleares (Decreto 22/1989, de 22 de febrero, sobre creación y regulación del papel de fianzas, artículo 2).

En el fondo, reconozcámoslo, poca gente deposita las fianzas de los arrendamientos de temporada, si es que incluso llega a pedirla. Pero este es un tema que no debería enfocarse solo desde el punto de vista de los arrendamientos urbanos, sino que cada día más está más relacionado, por ejemplo, con los arrendamientos de viviendas vacacionales. Y les pondré el ejemplo más cercano que tengo: la normativa vigente en las Islas Baleares en materia turística.

Así, la Ley 8/2012, de 19 de julio, de Turismo de las Islas Baleares, establece en su artículo 52.2 que no se podrán comercializar estancias turísticas en las viviendas independientes que se encuentran en edificios plurifamiliares o adosados sometidos al régimen de propiedad horizontal. Vamos, que si uno tiene un piso en la costa no puede alquilarlo vía turística, pero, sí que podrá arrendarlo vía LAU, si bien existe la carga legal para el arrendador de acreditar que la relación arrendaticia se rige por esa norma especial y no es una estancia turística: ”se entenderá que hay comercialización de estancias turísticas en viviendas cuando no se puede acreditar, de acuerdo con la normativa aplicable, que la contratación efectuada sea conforme a la legislación sobre arrendamientos urbanos, rústicos u otra ley especial” (art 50 Ley 8/2012 citada).

Por tanto, si uno de los elementos de los arrendamientos LAU es la obligación de exigir fianza, convendrán conmigo que a los propietarios que alquilan sus viviendas o apartamentos por esta vía les convendrá, y mucho, acreditar que la han exigido y depositado en el organismo correspondiente. Y para ello, nada mejor que la Administración incentive a ello mediante una correcta regulación, de forma que todos salgan ganando. De hecho, puedo decirles que actualmente se está redactando un anteproyecto de Ley de Vivienda por el Gobierno autonómico y la idea, parece ser, es coger el toro por los cuernos en relación con este asunto.