ACTUALIZACIÓN: por medio de la disposición final cuarta del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril (BOE 29 de abril), se modifica el apartado primero de los artículos 4 y 8 del Real Decreto 11/2020, de 31 de marzo, ampliando a 3 meses, desde el 2 de abril, el plazo de los arrendatarios para solicitar la moratoria de deuda arrendaticia.

 

En fecha 1 de abril se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

 

Entre esas medidas destaca, artículos 3 a 9, la regulación de “medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19”.

 

No es objeto de este artículo realizar una exposición del contenido de los preceptos citados, pues eso ya lo han hecho otros, sino exponer una serie de preguntas  que  me surgen en relación con la regulación de la aplicación automática de esa moratoria en caso de que el arrendador sea un gran tenedor y empresas o entidades públicas de vivienda, dada la deficiente, en mi opinión, redacción de la misma, que creo que causa  indefinición y confusión. De hecho, en consultas recibidas estos días así lo he podido acreditar.

 

Parece que el Gobierno ha establecido el procedimiento del artículo 4 como subsidiario a la falta de acuerdo previo entre arrendador y arrendatario. Son muchos los casos de los que todos hemos tenido conocimiento a través de las redes sociales de arrendatarios que cuentan que su arrendador motu proprio se ha puesto en contacto con ellos para decirles que no se preocupen por el pago de la renta. Pero también es cierto que en la mayoría de casos ese acercamiento no se ha dado, motivo por el que se establece el derecho del arrendatario a solicitar esa moratoria o reducción.

 

Por cierto, ¿qué pasa si arrendador y arrendatario ya habían pactado una solución en condiciones menos favorables para el arrendatario (por ejemplo, reducción solo del 30% de la renta o aplazamiento durante plazo inferior al previsto en el Real Decreto-ley)? En mi opinión, pacta sunt servanda, ese acuerdo va a misa. Recordemos que la regulación que ahora comentamos entra en juego a falta de acuerdo previo entre las partes contratantes.

¿A quién obliga la moratoria? Y formulo esta primera pregunta porque alguna consulta he recibido al respecto. Cuando en el apartado 1 del artículo 4 se cita “empresa o entidad pública de vivienda, “empresa” hace relación a las empresas del sector público, no a todo empresa del sector privado. Por ejemplo, la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid o la Empresa Pública de Suelo y Vivienda de Puerto Real. Como ejemplo de otros entes o entidades públicos de vivienda podemos citar el Institut Balear de l’Habitatge, IBAVI, o el  Etxebide, Servicio Vasco de Vivienda. En cuanto al sector privado, afecta a las personas física o jurídicas a las que se considera grandes tenedores en los términos recogidos en el proyecto: titulares de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1500 metros cuadrados.

Los arrendadores del sector privado, personas físicas o jurídicas, a los que no se considera grandes tenedores, tienen que atender al contenido del artículo 8, que no es objeto de este artículo, pero no me resisto a plantear una cuestión relacionada con el mismo: ¿solamente puede el arrendador persona física la posibilidad de alcanzar un acuerdo de reducción de renta o moratoria? Lean los apartados 2 y 3 del precepto.  ¿Lo deseado por el legislado coincide con la literalidad del apartado 3, que solo menciona a la persona física, o se trata de un error de redacción? La cuestión no es baladí, pero me inclino personalmente por la segunda opción. Si se hubiera querido que el arrendador persona jurídica estuviera obligado, con independencia de ser considerado gran o pequeño tenedor, a aceptar una reducción de la renta o una moratoria la redacción no solo de este artículo 8, sino también la del 4, habría sido distinta, creo yo.

 

Tras esta pequeña disgresión, volvamos al artículo 4.

 

¿Por qué se habla de moratoria (prórroga en el plazo establecido para algo, especialmente el pago de una deuda o el cumplimiento de una obligación) cuando las posibilidades son en realidad dos, moratoria o reducción de renta?

 

Parece claro que el procedimiento se inicia a instancia del arrendatario, conforme regula el apartado 1 del artículo 4 (“la persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual …. podrá solicitar de la persona arrendadora…”), pero lo que parece que no queda claro es si el arrendatario puede en su petición plantear solo el aplazamiento, que es lo que en principio se desprende del tenor literal del precepto (“podrá solicitar de la persona arrendadora …. el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta”), pero que luego se enmaraña al seguir la frase con un “siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes”). De hecho, ayer un cliente del despacho, gran tenedor, recibió ayer mismo petición expresa de condonación parcial, siendo mi consejo el de dar por recibida la petición y por iniciado el procedimiento.

 

En cualquier caso, pueda el arrendatario formular una petición u otra, el sentido de la misma no vincula al casero: la norma deja claro que la decisión final corresponde al arrendador, quien podrá optar entre aceptar una reducción del 50% de la renta o bien una moratoria en el pago.

 

El artículo 4 establece un plazo de sietes días LABORABLES para que el arrendador conteste al arrendatario. ¿Qué debemos entender por días laborales? En mi opinión, todos los días de la semana excepto el domingo y los festivos, es decir, de lunes a sábado (Real Decreto 2001/1983, de 28 de julio, sobre regulación de la jornada de trabajo, jornadas especiales y descansos, Título V, en relación con el artículo 37 del Estatuto de los Trabajadores). Ojo, por tanto, señores, al calendario de festivos laborables de su localidad.

¿Cuándo empieza a contar el plazo de siete días laborables para que el arrendador comunique su decisión al inquilino? En mi opinión, desde que el arrendatario no solo realice su petición, sino que además acompañe la documentación justificativa de la situación de vulnerabilidad económica alegada, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 6: documentos ahí relacionados o declaración responsable sustitutiva (sin perjuicio de su obligación de aportar los documentos dentro del mes siguiente a la finalización del estado de alarma).

 

¿Qué pasa si el arrendatario no acompaña con su petición la documentación o declaración responsable acreditativa de su situación de vulnerabilidad? La norma no dice nada, pero entiendo que lo lógico sería que el arrendador se dirigiera al inquilino dentro de ese plazo de siete días laborables poniendo de manifiesto esa carencia y reclamando su aportación.

 

¿Y si, pese a ser requerido (o no) el arrendatario no aporta esa documentación o declaración? Lo lógico es pensar que la petición no está sustentada y, por lo tanto, no tiene porqué aplicarse la reducción o moratoria: estos beneficios se establecen a favor de arrendatarios que acrediten encontrarse en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19, por lo que les corresponde a ellos la carga de la prueba de su realidad.

 

¿Y qué pasa si el arrendador no da respuesta a la petición documentada del arrendatario? Pues, salvo error por mi parte, nada dice al respecto la norma, lo que en mi opinión es un fallo muy gordo que debería ser solventado por el legislador.

 

¿Los cuatro meses de los que habla la norma incluyen lo que dure el estado de alarma y  mensualidades posteriores, o para ese cómputo no se incluye la duración del estado de alarma (estado de alarma + 4 meses más como máximo)? La redacción del precepto no me parece muy clara, la verdad.

 

La extensión o consideración de la situación de vulnerabilidad económica del arrendatario más allá de la vigencia del estado de alarma no es automática. Nótese que la norma establece que esas mensualidades son “prorrogables una a una”, por lo que desde mi punto de vista deberá acreditar el inquilino cada mes que se mantiene esa situación, pero nada dice el Real Decreto-ley al respecto en cuanto a obligación, plazo y forma.

 

¿Están claras las reglas del juego de la moratoria? Pues la verdad es que no, y se me plantean las siguientes cuestiones:

 

1.- Se establece el pago fraccionado de la suma aplazada “durante AL MENOS tres años… y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato o cualquiera de sus prórrogas.

¿Esto se traduce en que si quedan menos de tres años de vigencia del contrato o prórrogas la suma aplazada se fraccionará no en tres años, sino en lo que quede de contrato o prórrogas? Si esto es así, lo de “al menos tres años” se va al garete. Creo que debería aclararse.

 

2.- ¿Qué pasa si en un momento determinado es el arrendatario quien desiste del contrato al amparo del artículo 11 de la LAU? ¿Se extingue el aplazamiento y podría reclamar el arrendador el pago de toda la suma pendiente de forma acumulada a la indemnización que se haya podido pactar por la parte de contrato no cumplida? La norma no dice nada al respecto.

 

3.- ¿Qué pasa con la suma aplazada si el arrendador, pongamos que dentro de año y medio, se ve compelido a interponer una demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad? ¿Podría darse por extinguido el aplazamiento y reclamar toda la suma pendiente en el mismo procedimiento o habría que interponer un procedimiento posterior? La norma, como el caso anterior, no dice nada al respecto, y creo necesario que se aclare. Por cierto, si se optara por permitir ese vencimiento anticipado y permitir su reclamación en la misma demanda de desahucio, lo que también habría que prever a efectos enervatorios es que el arrendatario no debería pagar/consignar toda la suma aplazada, sino solo la correspondiente a los pagos pendientes reclamados en la demanda y los vencidos con posterioridad, al igual que pasa con las rentas y conceptos asimilados.

 

4.- ¿Se pueden rellenar estas lagunas con pactos adicionales entre arrendador y arrendatario? Si nos encontramos en un acuerdo alcanzado al margen del procedimiento establecido en el artículo 4 del Real Decreto-ley, no me cabe ninguna duda, pero si estamos en una moratoria conforme a dicha norma, lo veo más dudoso.

 

5.- Y por último: el Real Decreto-ley dispone que las sumas aplazadas se irán devolviendo sin devengar intereses, pero en caso de incumplimiento y reclamación judicial, ¿entendemos que los intereses moratorios del artículo 1101 y siguientes del Código Civil y procesales del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil juegan aparte y se podrán aplicar? En mi opinión, sí, creo que el Real Decreto-ley hace referencia solo a intereses remuneratorios.

 

Si se me ocurren más cuestiones las iré añadiendo, así como aquellas que los posibles lectores de esta entrada puedan sugerir. Simplemente añado ahora, a modo de conclusión que, visto lo visto, me parece jurídicamente más seguro para el arrendador optar por la reducción de renta dentro del procedimiento establecido por el Gobierno.

 

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