Aproximación a las reformas de la LAU y de la LEC en el Real Decreto-ley 7/2019.

Tras el estrepitoso fracaso del primer asalto tras su no convalidación parlamentaria, el BOE publica hoy el remake, dirigido por el mismo director, del Real Decreto ley 21/2018:  el Real Decreto 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, por el que el Gobierno aspira a reformar LAU, Ley de Enjuiciamiento Civil y LPH. Y digo “aspira” porque vamos a ver si en esta ocasión consigue la convalidación en este caso de la Diputación permanente del Congreso. Pero hasta que llegue ese momento (convalidación o no convalidación, esa es la cuestión) lo cierto es que durante los próximos 30 días la normativa aplicable va a ser ésta, así que habrá que conocerla. Lo que pretendo en las líneas siguientes es analizar brevemente  el contenido de la norma en relación no con todas sus novedades, sino con  los mismos aspectos expuestos al comentar el Real Decreto ley 21/2018 en este mismo blog sobre el arrendamiento de vivienda, es decir, aquellos que recaen sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Por tanto, no es un análisis exhaustivo de todas las novedades que presenta la norma, para cuyo conocimiento deberán los lectores acudir a otras fuentes. Para no volver a escribir lo mismo, iré remitiendo a la lectura de esa entrada del mes de diciembre cuando lo considere necesario. También será objeto de exposición la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto al procedimiento de desahucio de vivienda, mucho más extensa que la prevista en diciembre. Dicho lo anterior, entremos en materia. […]

By | martes, 5 marzo, 2019|Categories: Artículo, Derecho|Tags: , , |0 Comments

Algunas reflexiones a vuela pluma sobre el nuevo régimen de los contratos de arrendamiento de vivienda tras el Real Decreto-ley 21/2018.

Hoy, 18 de diciembre, se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 21/2018, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que, entre otras cuestiones,  modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos, LAU.   En las siguientes líneas intento exponer las que a mi juicio son algunas de las principales novedades relacionadas con la norma arrendaticia y, más en concreto, con los arrendamientos de vivienda, es decir, aquellos que recaen sobre una edificación habitable CUYO DESTINO PRIMORDIAL SEA SATISFACER LA NECESIDAD PERMANENTE DE VIVIENDA DEL ARRENDATARIO.   La norma da mucho más de sí, pero no he querido dejar pasar la oportunidad de realizar esta primera aproximación.   A partir de aquí negrita y cursiva en las citas legales, son mías. […]

By | martes, 18 diciembre, 2018|Categories: Artículo, Derecho|Tags: , , |0 Comments

Escribo en Privacidad Lógica 2 artículos sobre abogados y RGPD

En las últimas semanas he publicado dos artículos en Privacidad Lógica en relación con temas específicos sobre la aplicación del RGPD por abogados: ¿Cuántos años puede guardar un abogado un expediente finalizado? Abogados: codirección técnica y corresponsabilidad del art. 26 RGPD. Cómo documentarlo. Puede acceder al contenido íntegro de los artículos pulsando sobre el título de los mismos, configurados con hiperenlace.  

Primera aproximación a la Ley 5/2018, de lucha (a medias) contra la ocupación ilícita de viviendas.

En el BOE de hoy, 12 de junio, se publica la Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas. Puede descargar el texto completo de la norma desde este enlace. El objeto de esta Ley  es crear los instrumentos eficaces y ágiles en la Ley de Enjuiciamiento Civil para luchar contra el fenómeno OKUPA de viviendas pero, ojo, no de todas: se requiere que la vivienda ocupada ilegalmente, sin consentimiento, o bien: Sea propiedad de personas físicas o que éstas, sin ser propietarias, sean sus poseedoras legítimas. Que quien tenga derecho a poseerla sea una entidad sin ánimo de lucro, o bien Que sea una vivienda social propiedad (o que, sin serlo, sea su poseedora legítima) una entidad pública. Es decir, que si la vivienda ocupada es, por ejemplo, de una sociedad mercantil, no podrá acogerse a esta nueva regulación para recuperar la posesión, sino que deberá seguir utilizando las soluciones existentes hasta la fecha, que la propia exposición de motivos de la Ley reconoce que “todas ellas presentan algún tipo de problema o limitación en su aplicación en los casos de ocupación ilegal” . Me imagino el caso de un edificio propiedad todo él de una sociedad limitada que dedica las viviendas al arrendamiento y resulta que en un par de pisos que en momento determinado tiene vacíos le entran una serie de simpáticos okupas, para alegría del resto de los inquilinos. […]

Compliance penal: El artículo 31 bis del Código Penal en las resoluciones de las Audiencias Provinciales.

La responsabilidad de las personas jurídicas fue introducida en nuestro Código Penal por la Ley Orgánica 5/2010, de 22 de junio. Posteriormente, la Ley Orgánica 1/2015, de 30 de marzo, lleva a cabo, según recoge su propia exposición de motivos, una mejora técnica en ese régimen de responsabilidad, con la finalidad de delimitar adecuadamente el contenido del “debido control”, cuyo quebrantamiento permite fundamente su responsabilidad penal. Desde entonces, los análisis doctrinales se han centrado en las Circulares 1/2011 y 1/2016 de la Fiscalía General del Estado y en las escasas sentencias hasta la fecha dictadas por el Tribunal Supremo: nº 514/2015 de 2 de septiembre; nº 154/2016 de 29 de febrero, del Pleno; nº 221/2016 de 16 de marzo; 744/2016 de 6 de octubre y 827/2016, de 3 de noviembre. Sin embargo, tiende a olvidarse el “escalón” inferior: el análisis y aplicación que del 31 bis del Código Penal se hace en las Audiencias Provinciales al (artículo 82 LOPJ) enjuiciar las causas por delito cuyo conocimiento les corresponde y al resolver los recursos contra las resoluciones de los Juzgados de Instrucción y de lo Penal, lo que nos permite conocer también cómo aplican esos órganos unipersonales ese precepto La poca literatura jurídica sobre este tema es lo que me ha llevado, aprovechando la preparación del TFM de un Máster en Compliance con el que llevo medio año bregando,  a aproximarme a las resoluciones de las Audiencias Provinciales en las que se aplica el artículo 31 bis del Código Penal. Para ello, he utilizado la base de legislación y jurisprudencia de Lefebre-El Derecho: localizado en la legislación el artículo 31 bis del Código Penal, he solicitado búsqueda de todas las resoluciones contenidas en la base sobre ese precepto, siendo el resultado de ese rastreo el de 64 documentos, entre autos y sentencias, emitidos por Audiencias Provinciales. Hay que decir que no todas se ocupan como asunto central de la responsabilidad de la persona jurídica, siendo la cita del precepto residual, por lo que se han desechado. Lo que sigue a continuación es el análisis que he realizado sobre el contenido de esas resoluciones. No es mi pretensión realizar un profundo análisis doctrinal, sino exponer aquellas cuestiones que más han llamado mi atención durante su lectura. […]

By | lunes, 12 junio, 2017|Categories: Artículo, Derecho|Tags: , |0 Comments

He perdido el ticket del aparcamiento. ¿Me pueden cobrar todo el día?

Esta última semana he tenido que dejar el coche en dos aparcamientos rotatorios (aquel en el que el titular del aparcamiento se obliga a facilitar una plaza de aparcamiento por un periodo de tiempo variable, no prefijado) y en ambos me he encontrado con sendos cartelitos que informan de que en caso de pérdida del ticket que te expide la máquina al entrar en el recinto se deberá abonar: En un caso el importe correspondiente al tiempo transcurrido desde la apertura del centro comercial hasta la retirada del vehículo. Y en el otro, el importe equivalente a un día completo [...]

By | jueves, 30 marzo, 2017|Categories: Artículo, Derecho|Tags: , |1 Comment

Modelo de contestación con reconvención de demanda reclamando crédito usurario

Estos días la prensa se ha hecho eco de una sentencia del Tribunal Supremo, de 25 de noviembre de 2015, por la que se declara, vía la Ley de 23 de julio de 1908 contra la usura (conocida como Ley Azcárate, en honor a su impulsor) el carácter usurario de un crédito “revolving” concedido por Banco Sygma, al entender que el interés remuneratorio del 24,6% TAE notablemente superior al normal del dinero y  manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso. Puede acceder el lector a la sentencia íntegra desde este enlace. Las consecuencias de la declaración de usura, previstas en el artículo 3 de la Ley, son claras: […]

By | miércoles, 9 diciembre, 2015|Categories: Artículo, Derecho|Tags: , |1 Comment

Prohibición por Comunidad de Propietarios del destino de viviendas a arrendamiento turístico/vacacional .

En una entrevista concedida el pasado día 21 de noviembre a El Mundo, la Directora General de Turismo del Govern de les Illes Balears, doña Pilar Carbonell, hablaba sobre la posibilidad de que se autorice en determinadas zonas fijadas por cada Ayuntamiento el arrendamiento vacacional de viviendas en edificios plurifamiliares, introduciendo como uno de los requisitos a exigir que ese uso no esté prohibido por los estatutos de la comunidad de propietarios. Les reproduzco aquí pregunta y respuesta: Analicemos un poco esta cuestión: […]

¿Tiene el Ayuntamiento de Madrid que responder de los perjuicios que genera cambiar el nombre de la Plaza Vázquez Mella por Pedro Zerolo?

Es noticia estos días la decisión del Ayuntamiento de Madrid de sustituir el nombre de la plaza Vázquez Mella por el de Pedro Zerolo. El Partido Popular se ha opuesto por entender que ello conlleva una serie de gastos tanto a las Administraciones como a los ciudadanos. Ese mismo motivo de oposición  fue esgrimido, por ejemplo, por Ciudadanos (que ahora sí vota a favor) cuando se propuso el cambio de una calle en el municipio de Villanueva del Pardillo, en la misma provincia de Madrid. Les dejo aquí en enlace a la nota  al respecto publicada por esa formación política, donde explica muy bien su oposición. Con independencia del recorrido administrativo del cambio hasta su materialización (les dejo aquí enlace a artículo publicado en Expansión sobre el tema), y de los motivos del cambio (homenaje como en el caso de Pedro Zerolo, Sanz Briz o personajes más cercanos, como las parteras de Tazacorte;  la Ley de Memoria Histórica u otras razones, que alcanzan hasta lo que parece un mero capricho) lo cierto es que la pregunta final que se hace aquella persona/profesional/empresa que reside o tiene su negocio abierto en la calle cuya denominación va a ser objeto de cambio es si el Ayuntamiento se va a hacer cargo del coste y molestias  de adecuación a la nueva nomenclatura: celebración de juntas/asambleas para cambios de domicilio social, elevación a público y registro; nueva papelería de un despacho o empresa (tarjetas, carpetas, papelería, webs…); cambiar de Comunidad de Propietarios Plaza Vázquez Mella 1 a Comunidad de Propietarios Plaza Pedro Zerolo 1;  certificados de empadronamiento; cambio de domiciliaciones; cambios en la inscripción de ficheros en la Agencia Española de Protección de Datos… vamos, lo que se les ocurra. […]

¿Cómo regula la nueva Ley de Vivienda del País Vasco la fianza de los arrendamientos de temporada?

Ya saben ustedes que la LAU el arrendamiento de temporada (art. 3.2) como un arrendamiento para uso distinto del de vivienda. El artículo 36.1 de la propia LAU establece para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda  la obligatoriedad de constituir una fianza equivalente a dos meses de renta, pero sin tener en cuenta que un arrendamiento de temporada suele tener una duración bastante breve, con lo que la fianza sería de un importe bastante superior al de la renta de todo el período arrendaticio. Como les decía en una anterior entrada publicada hace dos años, este problema se ha ido arreglando a base de sentido común, mediante la aplicación de una mera regla de 3, tomando como punto de partida para la exigencia de los dos meses de fianza una duración del contrato de un año. Así, si para un año, 365 días,  se piden 60 días de renta, para una duración de 15 días …. Pues esa es la solución que ha adoptado la reciente Ley 3/2015, de 18 de junio, de vivienda del País Vasco, publicada en el Boletín Oficial del País Vasco nº 119, de 26 de junio de 2015 (y  BOE del 13 de julio de 2015) que regula en su artículo 54.3 la fianza que corresponde a los arrendamientos de temporada de la LAU: […]

By | jueves, 16 julio, 2015|Categories: Artículo, Derecho|Tags: , |0 Comments